În Federația Rusă, ca și în multe țări, terenul este împărțit în categorii în funcție de scopul său. Dacă acest lucru este bun sau rău este o întrebare dificilă. Mulți investitori susțin că o astfel de clasificare creează confuzie și complică tranzacțiile pe piața funciară, în timp ce alții susțin că o astfel de clasificare ajută la prevenirea dezvoltării complete a terenurilor fertile, ceea ce ar putea duce la declinul agriculturii. Dacă investitorul decide să facă investiții în terenuri agricole, va avea imediat o întrebare despre cât costă exact să cumperi și sub ce formă este mai profitabil să faci investiții.

Modalități de a investi în terenuri agricole

În acest caz, sunt posibile două opțiuni. Primul este achiziționarea de terenuri prin alocarea cotelor de teren. Al doilea este achiziționarea unui teren de la proprietar sau intermediar, care deține documente care confirmă dreptul de proprietate asupra terenului.

Metoda de a investi prin acțiuni deține o poziție de lider pe piața investițiilor funciare, cu toate acestea, conține un grad ridicat de risc. A doua metodă de investiție va fi mai fiabilă.

În acest caz, pentru a evita problemele legale, este necesar să verificați cu atenție actele proprietarului care confirmă proprietatea. Este imperativ să verificați starea solului site-ului, precum și să descoperiți posibile probleme în timpul funcționării acestuia.

Ce și cum să cumpăr

Pentru început, investitorul ar trebui să decidă în ce scop este cumpărat terenul. Dacă nu există planuri de a organiza o fermă mare pe site în viitor, atunci nu are sens să achiziționați loturi mari de teren. Ideal ar fi să cumpărați un mic teren unde să vă construiți o casă și apoi să o închiriați ca casă de vară.

Investițiile în apropierea iazurilor și pădurilor vor avea succes, un avantaj cert va fi, de asemenea, un mediu natural frumos.

Va fi profitabil să investești într-un teren care se află în apropierea monumentelor istorice, izvoarelor minerale curative sau sanatoriilor. În viitor, un astfel de teren poate aduce venituri de câteva ori mai mari decât costul său inițial.

În Federația Rusă, în majoritatea zonelor agricole este foarte posibil să obțineți o autorizație de construire.

Categoria terenurilor agricole este împărțită în subcategorii. În aceste subcategorii, suprafețele sunt alocate pentru producția de culturi, creșterea animalelor și construcția de cabane de vară. Prin urmare, pe terenurile destinate construcției dacha se construiesc cabane, conace și chiar sate întregi de dacha.

Un mare avantaj atunci când alegeți un site va fi proximitatea acestuia de autostrăzile federale. În Federația Rusă, terenurile din Moscova, regiunea Moscovei, regiunile Vladimir, Tver și Kaluga sunt considerate cele mai profitabile pentru investiții.

Dezavantajele investiției în terenuri agricole

Cel mai serios dezavantaj al investiției în terenuri din această categorie este că atunci când vinde un teren, vânzătorul trebuie să ofere achiziția autorităților regionale. O cale de ieșire din această situație poate fi schimbarea categoriei de teren. Cu toate acestea, această procedură este foarte complicată și supărătoare.

Atunci când alegeți un site, trebuie să contactați cu siguranță departamentul regional de dezvoltare agricolă pentru informații și să vă familiarizați cu planurile de dezvoltare pentru câțiva ani. Pentru că dacă infrastructura regiunii se îmbunătățește, asta înseamnă că prețul terenului va crește.

Astfel, investițiile în terenuri agricole sunt cel mai promițător domeniu de investiții pe piața funciară din Rusia. O locație bine aleasă a site-ului și un proiect de investiții bine organizat pot oferi investitorului un venit stabil și ridicat.

Esența unui proiect de investiții se rezumă la implementarea unei idei inovatoare și la justificarea necesității de investiție într-o activitate care, ca orice proiect comercial, trebuie să genereze profit și să fie atractivă pentru aceste investiții. Adică, în primul rând, atractivitatea investițională ideologică și materială a proiectului trebuie să fie vizibilă și de înțeles, altfel nu se va putea conveni asupra investițiilor și, în al doilea rând, este necesar să se asigure imediat că proiectul va aduce un profit suficient.

Există excepții de la această regulă atunci când este vorba de tipuri necomerciale de proiecte de investiții (sociale, de mediu), deși chiar și acolo se presupune că se vor obține profituri indirecte, de exemplu, prin îmbunătățirea condițiilor sociale ale lucrătorilor. Dar, în orice caz, atât antreprenorul, cât și investitorul trebuie să înțeleagă clar algoritmul de implementare a planului în fiecare etapă, intervalul de timp, costul și rezultatul final, motiv pentru care se creează documentația de proiectare și estimare.

Ce este un proiect de investiții

În literatura de specialitate, înțelegerea a ceea ce este un proiect de investiții depinde de cantitatea de semnificație atașată conceptului.

1. Într-un sens mai restrâns, este un plan de afaceri standardizat - o justificare economică pentru un proiect de investiții, explicând investitorului fezabilitatea realizării de investiții de capital, indicând volumul și calendarul.
2. Într-un sens mai larg, conceptul de proiect de investiții include întregul program de activități care asigură investiții eficiente cu un profit ca rezultat.

Atunci când alegeți o semnificație mai relevantă, trebuie luat în considerare faptul că un proiect de investiții este, în primul rând, un proiect cu prezența caracteristicilor de design caracteristice:

• interval de timp,
• cost,
• rezultat specific
• scenariu pentru implementarea în etape a planului.

La atragerea de fonduri din exterior se păstrează toate aceste caracteristici ale proiectului, dar sunt completate și de evenimente publicitare adresate investitorului, transmiterea de oferte comerciale, demonstrarea caracteristicilor atractive ale proiectului de investiții și alte măsuri persuasive.

Toate acestea, desigur, sunt asociate cu pregătirea obligatorie a documentației, dar proiectele de investiții nu se limitează la un set de documente. Pentru un proiect de investiții, definiția include întreaga gamă de activități desfășurate de antreprenor conform planului în condițiile unei baze de resurse limitate, care, printre altele, reprezintă un factor de stimulare în atragerea investițiilor. În plus, proiectele de investiții nu sunt implementate într-un mediu izolat, ci într-un context social și natural dat, care, la rândul său, impune anumite restricții și impune introducerea unor diferențe în implementarea proiectelor în funcție de diversitatea condițiilor socio-ecologice. . Deci din cele de mai sus rezultă că conceptul și tipurile de proiecte de investiții sunt strâns legate între ele.

Clasificare: criterii și tipuri de separare

Există multe criterii după care sunt clasificate proiectele de investiții, dar principalii indicatori sunt următorii:

• scopul, obiectivele și direcția activității,
• amploarea și gradul de influență pe piață și/sau regiune,
• domeniul de aplicare a proiectului,
• caracteristicile timpului de implementare,
• caracteristici de fiabilitate.

Aceste caracteristici ne permit să distingem următoarele tipuri de proiecte de investiții.

În plus, în funcție de gradul de influență reciprocă, există proiecte independente, complementare și chiar care se exclud reciproc. Și în ceea ce privește nivelul de risc - fiabil și riscant (cele mai multe eforturi inovatoare noi).

Deși într-un proiect de investiții apar schimbări constante pe parcursul ciclului său de viață, structura acestuia rămâne neschimbată. Parametrii unui proiect de investiții presupun determinarea timpului, costului, amplorii și a unei secvențe logice de etape. Aceste etape au profunzimi diferite de elaborare și utilizarea unui set propriu de instrumente, dar, în orice caz, proiectarea necesită întocmirea unui scenariu deja la început pentru a defini scopurile și obiectivele, denumirea rezultatelor așteptate și estimarea sumei. a resurselor necesare. În general, structura de proiectare constă din următoarele componente:

1. Relua. Este un rezumat al planului de investiții și al proiectului.
2. Caracteristicile inițiatorului. Acesta este oferit investitorului și se referă la situația sa financiară, poziția pe piață sau industrie și caracteristicile sistemului de management. În plus, sunt descrise principalele caracteristici ale participanților la proiect din partea investitorului (inițiatorului).
3. Esența principală și componenta ideologică, sau Descriere. Aici sunt determinate trăsăturile distinctive ale ideii, avantajele acesteia față de idei similare, principiile și mecanismele de implementare a ideilor.
4. Analiza pieței de producție. În același timp, se stabilește ce cotă din această piață va putea ocupa producătorul după implementarea proiectului.
5. Analiza pieței. Piața materialelor și a materiilor prime, piața forței de muncă și a altor resurse este, de asemenea, evaluată pe deplin pentru a determina măsura în care sunt posibile vânzări stabile de produse și acces stabil la baza de resurse.
6. Plan de implementare. Aceasta este o listă a etapelor procesului și a măsurilor organizatorice pentru implementarea acestora.
7. Plan financiar. Acesta prezintă câți bani vor fi cheltuiți și câți vor fi primiți ca profit de investiție în cazul implementării cu succes, precum și în ce interval de timp.
8. Evaluare a riscurilor. Se calculează gradul riscurilor care însoțesc procesul și evaluarea riscurilor pe baza rezultatelor proiectului. În același timp, imaginile optimiste și pesimiste sunt considerate la scară largă.

Cele mai încăpătoare dintre componentele enumerate (precum și elementele acestora) ar trebui luate în considerare mai detaliat.

Cerințe formale pentru plan

Într-un sens, un plan de proiect de investiții (sau plan de afaceri) este un document strict structurat care justifică atractivitatea și viabilitatea proiectului. Pentru aceasta, la planificarea proiectelor de investiții, se oferă o idee obiectivă a potențialului de dezvoltare a producției, indicatorii de performanță cantitativi și calitativi, se identifică zonele de risc, modalitățile de promovare a produsului etc.

În același timp, planul trebuie să fie concis, conturând cele mai esențiale aspecte ale fiecărui articol, dar accesibil pentru studiu și suficient de complet pentru a informa în mod obiectiv toate părțile interesate. Pentru proiectele de investiții, o componentă importantă a planului este persuasivitatea acestuia, iar din aceasta rezultă concizia (adică nu este supraîncărcată cu detalii tehnice), claritatea în stabilirea obiectivului și descrierea pașilor pentru implementarea acestuia și cerințele pentru limbajul de prezentare. . În special, nu ar trebui să apelați la argou profesional în planul dvs. de afaceri, pe care investitorii ar putea pur și simplu să nu înțeleagă.

Pentru a interesa investitorii, este de preferat să folosiți tabele vizuale, grafice și pictograme.

Partea „Rezumat” este considerată ca o mini-prezentare care poate fi discutată separat pentru a înțelege esența și beneficiile, indicând diferența dintre ceea ce este pe piață acum și ceea ce se va întâmpla după implementarea propunerii. Această diferență este discutată mai detaliat în secțiunea de analiză a pieței.

Descriere

Descrierea proiectului de investiții relevă esența acestuia, care ar trebui să demonstreze diferența dintre această propunere și cele similare. Diferența poate fi demonstrată pe baza unei rentabilități mai mari, a unei utilizări mai eficiente a fondurilor, a cererii mai mari ale consumatorilor pentru produs etc. În general, orice idee ar trebui să facă un proiect să iasă în evidență de restul. Dar chiar și în cazul propunerii unei idei inovatoare, netriviale, greu de comparat din cauza lipsei concurenței directe pe piață, descrierea ar trebui să dezvăluie în continuare obiectivele și avantajele proiectului, condițiile prealabile pentru implementarea cu succes a acestuia și potențialul. volumul produsului sau serviciului produs.

Se efectuează o evaluare economică pentru fiecare etapă a proiectului. Estimările sunt de natură previzională în primele etape (preinvestiții și investiții) și de natură calculată de fapt - în etapele ulterioare (operațional, lichidare). Deoarece previziunile nu pot avea o certitudine de 100%, ele sunt făcute cu ipoteze care afectează acuratețea (inclusiv atunci când se evaluează riscurile).

Pentru investitori, un indicator al acurateței prognozelor este tranziția fluxurilor de numerar din zona costurilor în zona profitului.

În acest caz, gradul de acuratețe al previziunilor crește, iar odată cu acesta crește și gradul de încredere a investitorilor în estimări.

În acest sens, se disting estimările statistice și dinamice.

• VPN- valoarea actualizată netă,
• P.I.– indicele rentabilității investițiilor,
• IRR– rata internă de rentabilitate și MIRR– rata internă de rentabilitate modificată,
• DPP– perioada de rambursare redusă.

Alegerea tipului de evaluare depinde de stadiul procesului investițional.

Etapele activităților proiectului bazate pe investiții

Etapele unui proiect de investiții sunt 3 etape principale cu sarcini investiționale diferite la fiecare dintre ele și încă o etapă, care într-un număr de surse este considerată ca parte integrantă a celei operaționale:

1. Etapa de pre-investiție constă într-o listă de lucrări incluse în scenariu de la verificarea conceptului inițial până la elaborarea documentației de lucru.
2. Etapa de investiții - realizarea unei liste de lucrări cu investitorii - constă în determinarea volumului finanțării, ordinea și succesiunea depunerii fondurilor, selectarea furnizorilor și condițiile de livrare, întocmirea personalului și calificarea calificărilor, încheierea contractelor de furnizare de materii prime. materiale, componente și resurse energetice.
3. În faza operațională, volumul investițiilor în salarii și capital de lucru este reglementat. Aici se iau în considerare și eventualele investiții suplimentare în cazul în care proiectul nu face profit la început. Operațiunea non-profit poate dura o anumită perioadă, dar la sfârșitul perioadei generale a etapei operaționale trebuie atinse toate obiectivele urmărite de autorii proiectului și pentru care aceștia sunt responsabili față de investitori.
4. După ce proiectul s-a epuizat, începe etapa de lichidare. Epuizarea unui proiect înseamnă o scădere a profitului sau o predominare a cheltuielilor asupra veniturilor. Această etapă apare și dacă este necesară atragerea de noi investiții pentru reconstrucția sau modernizarea procesului. Componenta informațională a etapei de lichidare presupune analiza erorilor metodologice în toate etapele, astfel încât participanții la proces să nu le repete în practica viitoare.

La implementarea unui proiect de investiții, etapele acestuia necesită un procent diferit de fonduri de investiții:

• Etapa de pre-investiție necesită aproximativ 0,7-1,5% din investiția totală.
• Etapa de investiție (costul principal) – 70-90% din investiția totală.
• Operațional – aproximativ 10%.

Există un schimb de proiecte de investiții, care în Rusia este reprezentat de un portal de informații specializat cu propuneri de proiecte pentru investitorii autohtoni și străini.

După cum se știe, venitul maxim din utilizarea resurselor disponibile într-o economie de piață poate fi obținut în cooperare cu firme și divizii profesionale în condiții prestabilite. Aceste condiții, care sunt un set de acțiuni, contribuții ale părților și termeni sunt reglementate prin acorduri (contracte). Activitatea de investiții este o condiție necesară pentru circulația individuală a fondurilor unei entități economice. Un contract de investiții este un acord între investitor și alți participanți, prin care se definesc drepturile și obligațiile reciproce privind transferul de către investitor a resurselor materiale și necorporale către client pentru organizarea și asigurarea oricărei activități de investiții în interesul investitorului. Dintre toate tipurile de acorduri de investiții, un acord de investiții (contract) în construcții poate fi distins ca un tip independent de acord în Federația Rusă. Contractul de investiții în construcții este un contract de construcție (reconstrucție) a unei proprietăți imobiliare, inclusiv înregistrarea relațiilor funciare și realizarea lucrărilor necesare de proiectare, construcție, punere în funcțiune și alte lucrări, încheiat pe baza deciziei proprietarului. Subiecții principali ai activității investiționale sunt investitorii și utilizatorii obiectelor de investiții.

Un investitor poate fi orice structură de stat, mixtă sau privată care are o sumă suficientă de fonduri sau capacitatea de a le atrage, interesată să implementeze un proiect de construcție (reconstrucție) și să primească venituri din exploatarea unei proprietăți finalizate, sau vânzarea acesteia la orice stadiul contractului de investiții, cu acordul tuturor participanților.

Proprietarul unui teren poate fi: Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației, municipalități și persoane fizice. Datorită faptului că o parte semnificativă a resurselor funciare aparține statului, pe ale cărui terenuri sunt implementate cele mai multe proiecte de investiții și construcții, cel mai frecvent tip de contribuție a statului la contractele de investiții este terenul, atât vacant, cât și dezvoltat cu imobile.

Fiecare dintre participanții la procesul investițional își aduce contribuția: statul sau o persoană privată terenuri, fonduri de investitori. În acest caz, fiecare parte se așteaptă să primească un profit din activitățile de investiții, care ar trebui să fie proporțional cu contribuția făcută.

De regulă, un punct controversat la semnarea unui contract de investiții este determinarea cotelor participanților la procesul investițional din cauza dificultății de a determina echivalentul monetar al valorii contribuțiilor acestora sau, în cazul retragerii anticipate din proiect al unuia dintre participanți, dreptul de a revendica rezultatele contractului de investiții. În unele cazuri, în cazul rezilierii anticipate a unui contract de investiții din inițiativa unuia dintre participanți, se determină dreptul de a solicita despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin rezilierea anticipată a contractului de investiții, atât sub forma costurilor deja suportate. și sub formă de drepturi de a revendica cota profiturilor pierdute ale acestui participant.

În condițiile opacității generale a pieței funciare în zonele populate, formarea acesteia se realizează în cea mai mare parte prin participarea structurilor de stat și municipale la procesele de înstrăinare a terenurilor, dintre care cea mai preferată este încheierea unui contract de investitii.

Participarea statului la contracte de investiții în construcții are o anumită trăsătură condiția obligatorie a absenței plăților suplimentare în numerar din proiectul de investiții de stat „fără deficit” pentru stat. Cu alte cuvinte, participarea statului este posibilă numai atunci când costul contribuției inițiale a statului va acoperi în mod evident toate plățile cerute prin contractul de investiții și, chiar și în cazul unor condiții de piață nedorite, toate plățile suplimentare vor fi suportate de alți participanți. Numai în cazuri excepționale de implementare a programelor vizate este de așteptat să investească fonduri publice.

Pentru un stat care se confruntă cu o lipsă de fonduri, un proiect de investiții este o modalitate acceptabilă de a rezolva probleme stringente (sub formă de primire a veniturilor după implementarea unui contract de investiții sau de cesiune a dreptului de creanță, primirea dreptului de proprietate, proporțional cu cota sa , a suprafețelor reconstruite, a proiectelor de construcții noi, a lucrărilor efectuate și a serviciilor prestate) pentru un cont de virare cu titlu de contribuție a unui bun nerevendicat sau puțin utilizat.

Ponderea statului în implementarea unui proiect de investiții rămâne, de fapt, o cifră nefixată. Pe de o parte, există metode de calculare a acestei valori, dar, pe de altă parte, rămâne o anumită incertitudine, deoarece în cea mai mare parte totul depinde de parametrii proiectului de dezvoltare.

De regulă, activitățile unui investitor-dezvoltator din Moscova se desfășoară pe terenuri care sunt în proprietate municipală sau federală. Iar investitorul, conform practicii consacrate, este obligat să plătească „partea orașului (sau a statului)” atunci când implementează proiecte de investiții.

Într-o economie de piață, determinarea prețului de aprovizionare pentru orice produs - prețul la care proprietarul este gata să-și înstrăineze proprietatea (inclusiv terenurile de construcție) este dreptul necondiționat al statului ca proprietar de teren. În acest sens, declarațiile altor participanți la proces despre „condiții de înrobire” și „poveri insuportabile” sunt populiste și au scopul de a pune presiune asupra funcționarilor care decid să stabilească prețul inițial de vânzare al unei proprietăți imobiliare.

Datorită volumelor semnificative de vânzări de proprietăți, structurile de stat și municipale creează diverse metode de determinare a prețului de înstrăinare a proprietății. În conformitate cu legislația în vigoare, înstrăinarea proprietății de stat se poate efectua numai la valoarea de piață pe bază de concurență, prin urmare toate modalitățile de reglementare a înstrăinării proprietății sunt întocmite în baza legislației privind activitățile de evaluare.

Metodele dezvoltate de guvernul de la Moscova în ultimii doisprezece ani oferă o schemă clară, fixată normativ pentru determinarea valorii cotei proprietarului unui teren, care, prin natura drepturilor transferate, se numește „drept de închiriere”. .” În esență, plata acestei cote reprezintă costul dreptului de închiriere pe termen lung al unui teren pentru dezvoltarea și exploatarea anumitor obiecte imobiliare pe o perioadă, de obicei de la 25 la 49 de ani, sub forma unui plată unică. Conform practicii curente, pe lângă plata forfetare, se fac plăți periodice - chirie pentru folosința terenului. Această plată unică este prețul inițial (minim) la care începe licitarea. În același timp, toți participanții sunt avertizați în mod deliberat cu privire la necesitatea plății unei chirii anuale pentru utilizarea terenului. Plata pentru dreptul de a închiria un teren, având în vedere lipsa existentă de teren, este prețul de cumpărare a primului loc în linie pentru încheierea unui contract de închiriere a terenului. Recent, precum și o creștere a caracteristicilor volumetrico-spațiale ale clădirilor existente, reconstruite sau nou ridicate, plățile cotei proprietarului terenului sunt determinate pe baza unei metodologii care definește cota orașului ca „ o plată pentru compensații pentru inginerie, transport și infrastructură socială.” Această tehnică este mai aproape de piață în comparație cu cele anterioare. Singurul dezavantaj este lipsa de transparență în determinarea mărimii și numărului de factori de ajustare care pot modifica semnificativ valoarea compensației plătite.

Metodele propuse de centrul federal (de regulă, Agenția Federală de Administrare a Proprietății sau Ministerul Dezvoltării Economice și Comerțului) reglementează anumiți indicatori de calcul și prescriu calculul contribuției proprietarului terenului sau dreptul de a revendica cota proprietarului terenului folosind metoda de utilizare prevăzută și sunt reflectate în specificațiile tehnice pentru determinarea cotei Federației Ruse în proiectul de investiții.

Ca rezultat al cercetării, putem vorbi despre cifre medii pentru „ponderea Federației Ruse” în contractele de investiții: pentru unitățile situate în Districtul Administrativ Central al Moscovei, aceasta este în medie de la 30 la 60% din suprafață, pentru orașul în ansamblu - 25-40%.

„Cota orașului Moscova” (în cadrul contractelor de investiții în care proprietarul terenului este Moscova) este de 2050% și este calculată pentru oraș în ansamblu aproximativ după cum urmează: în districtul administrativ central 50% pentru investitor, 50% proprietarului terenului; în alte raioane administrative ale orașului 70% investitorului, 30% proprietarului terenului.

În fiecare caz specific, raportul acțiunilor se poate modifica în funcție de prezența sarcinilor, caracteristicile locației și situația pieței. Problema plății cotei orașului (în bani sau contoare) se decide individual.

Pe lângă plata închirierii terenului pe perioada de proiectare și construcție și, ulterior, exploatare a instalației finalizate, aprobarea documentației inițiale de autorizare, racordarea la rețele, investitorul trebuie să facă contribuții pentru construirea grădinițelor, școlilor etc.

Există câteva caracteristici legate de contabilitate și legislație atunci când procesează despăgubiri către oraș: investitorii fie formalizează compensarea orașului sub formă de cadou și plătesc 24% din această sumă ca impozit pe venit (adică impozitele de oraș pe cota transferată sunt plătite și de către Investitorul) sau să încerce să efectueze această cotă ca costuri de construcție.

În practică, conceptul de „cota proprietarului terenului” și conceptul de „compensare orașului” pentru infrastructura socială, de transport și inginerie existentă sunt amestecate între ele și plătite ca o singură plată către bugetul orașului „cota orașului”. În cazul în care proprietarul terenului este orașul, nu apar probleme. Cu toate acestea, în acest moment există aproximativ o duzină de contracte de investiții „controversate”, în cadrul cărora teren „federal”, de fapt ilegal, a fost implicat în cifra de afaceri economică în condiții de investiții în baza unui contract semnat de orașul Moscova și investitori fără a implica. un reprezentant al proprietarului. Se lucrează activ pentru a conveni asupra acestor contracte de investiții și a determina ponderea Federației Ruse ca proprietar al terenului sau ca proprietar al drepturilor de închiriere asupra terenului.

În cazul în care terenul este deținut de organizații comerciale sau agenții guvernamentale, calculul folosind metodele actuale de compensare a costurilor de infrastructură duce la dublă contabilizare și la o povară împovărătoare pentru investitor, reducând profitabilitatea acestuia.

Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că procedura legislativă pentru implementarea proiectelor de investiții în majoritatea cazurilor este reglementată de documente administrative ale Guvernului de la Moscova, Guvernului Federației Ruse și contracte de investiții încheiate între investitori și departamente federale fără participarea orașului. .

Astfel de contracte de investiții nu conțin condiții care să prevadă plăți de către investitor către bugetul orașului.

Obligația investitorului de a efectua plăți către oraș poate apărea numai din relațiile de drept civil prin încheierea unui acord corespunzător între Guvernul de la Moscova și investitor, cu consimțământul acestuia. În consecință, prevederile documentelor administrative ale Guvernului de la Moscova privind determinarea sumei compensației pentru infrastructura socială, de transport și de inginerie existentă nu constituie baza pentru colectarea plății specificate.

Practica de a colecta plăți către bugetul orașului în timpul implementării proiectelor de investiții, în special pentru construcția de locuințe, este contestată de autoritățile federale.

Clauza 6 a articolului 12 din Codul fiscal al Federației Ruse nu oferă dreptul de a stabili taxe și taxe federale, regionale sau locale care nu sunt prevăzute de cod și plăți către orașul Moscova de către un investitor atunci când implementează proiecte de investiții pentru construcția și reconstrucția de unități rezidențiale pe teritoriul orașului Moscova nu sunt prevăzute de prezentul cod.

Orașul Moscova nu are nici un motiv să ceară despăgubiri pentru infrastructura socială (școli, spitale etc.), deoarece, în conformitate cu Legile federale din 06.10.99 nr. 184-FZ „Cu privire la principiile generale ale organizării legislative (reprezentative). ) și organele executive puterea de stat a Federației Ruse” și din 6 octombrie 2003 Nr. 131-FZ „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă” finanțarea infrastructurii sociale se realizează independent de bugetul entitatea constitutivă a Federației Ruse, adică în acest caz, în detrimentul bugetului orașului Moscova.

De asemenea, în conformitate cu art. 46 din Codul de urbanism al Federației Ruse, un organism guvernamental local este obligat, la cererea deținătorilor de drepturi de autor, să emită un plan de urbanism pentru un teren în termen de 30 de zile fără a percepe o taxă, inclusiv informații despre utilizarea permisă a teren, cerințele pentru scopul, parametrii și amplasarea proiectelor de construcții capitale pe terenul specificat.

În prezent, legislația Federației Ruse stabilește o singură plată către oraș, care poate fi încasată de la proprietarul terenului în procesul de obținere a autorizației de construire. Această plată reprezintă taxa pentru racordarea la rețelele de utilități (articolul 48 din Codul de urbanism). Există o metodologie aprobată prin Decretul Guvernului de la Moscova din 7 noiembrie 2006 nr. 882-PP, conform căreia valoarea plăților pentru infrastructură, în esența sa economică, reprezintă valoarea de piață a terenului sau a unei părți din valoarea proiectului. venituri, și nu costuri de conectare. Prin urmare, această metodologie nu poate fi utilizată pentru a determina plata care compensează costurile de inginerie ale orașului Moscova în proiecte de investiții care implică proprietăți imobiliare ale structurilor comerciale sau Federația Rusă.

Unul dintre documentele pe baza cărora se pot determina costurile de dezvoltare și pregătire inginerească a teritoriului este „Colectarea indicatorilor specifici de bază pentru costurile de construcție” (BUP), aprobată de Guvernul de la Moscova la 06/06/1997. pentru nr 595-RZP. Tabelul 2.13 „Indicatori specifici de bază ai costului dezvoltării integrate a microdistrictelor” din colecție prezintă structura costurilor pentru construcția unui microdistrict și evidențiază separat costurile echipamentelor inginerești și amenajării teritoriului în valoare de până la 10,9% din costurile totale. a dezvoltării lor.

După cum se menționează în articolul lui Krasnoperov O.M. „Contabilizarea costurilor de realizare a elementelor de infrastructură inginerească, amenajarea teritoriului și îndeplinirea condițiilor tehnice de racordare la rețelele principale de utilități la evaluarea obiectelor imobiliare implicate în activități de investiții”, a fost elaborat BUPS în urmă cu 10 ani și în acest timp atât cadrul de reglementare. și structura costului estimat de construcție. Problema analizării și evaluării costurilor suportului ingineresc pentru proiectele de construcții a fost ridicată în mod repetat în mass-media, publicații de specialitate și discutată la diferite conferințe din 2005 până în prezent.

Autorii și experții acestor publicații sunt unanimi în opinia că astăzi conexiunea la comunicații este una dintre cele mai dureroase probleme pentru un dezvoltator. După cum arată practica, în țările europene dezvoltate, utilitățile reprezintă 1012 la sută din costul construcției. În același timp, analiza statistică a datelor și a rezultatelor cercetărilor efectuate de specialiștii de la TsNIIPromzdaniy Expertiza CJSC arată că, pentru condițiile orașului Moscova, costul mediu ponderat al suportului ingineresc, determinat pe baza unei generalizări a date date, luând în considerare rotunjirile admisibile, este 17 la sută din costul construcției instalațiilor primare.

În prezent, există o corespondență activă între structurile orașului și cele federale, din care rezultă că, cu ponderea spațiului Federației Ruse în contractele de investiții care nu depășește 30%, ponderea orașului ar trebui să fie nesemnificativă din punct de vedere legal.

Guvernul de la Moscova este de acord cu aceste argumente. Pe baza unei scrisori către primarul Moscovei Yu.M. Luzhkov de la primul viceprimar al Moscovei în Guvernul de la Moscova Yu.V. Roslyak din 05.10.2007, se menționează că în actele administrative ale Guvernului de la Moscova care reglementează construcția, este recomandabil să se oblige investitorii atrași de structurile federale să finanțeze construcția infrastructurii de inginerie și transport într-o sumă care să asigure funcționarea reală. pe acestea se construiesc obiecte imobiliare si plata racordarii la retelele energetice.

Astfel, putem concluziona că la încheierea unui contract de investiții, investitorul este obligat să finanțeze, în suma convenită, construcția proiectului de construcție, precum și să plătească (sau să transfere la finalizarea construcției) cota-parte a proprietarului teren și suportă costurile racordării la rețelele de utilități ale orașului.

Această scrisoare, ca și toată corespondența dintre departamentele federale și cele ale Moscovei, a cărei existență este puțin cunoscută în cercurile neinițiate, a pus capăt de fapt disputelor pe termen lung cu privire la determinarea cotei proprietarului unui teren. Până acum sunt multe articole care vorbesc despre presupuse cazuri care obligă investitorul să plătească cota orașului și cota statului în valoare de până la 90% din valoarea de piață a viitoarei proprietăți.

Cu toate acestea, soluția la această problemă dezvăluie o nouă problemă - furnizarea de instalații nou puse în funcțiune cu transport ingineresc și infrastructură socială. Capacitatea sistemelor inginerești ale orașului, a drumurilor și a transportului public trebuie menținută la un nivel suficient pentru a asigura funcționarea normală a orașului și modernizată. Același lucru este valabil și pentru furnizarea de utilități publice și servicii de urgență, instituții medicale și de învățământ. În conformitate cu legislația în vigoare, toate aceste costuri sunt suportate de primărie. Cu toate acestea, în Moscova și în multe alte orașe, finanțarea serviciilor municipale și a serviciilor de locuințe și comunale, efectuate de la bugetul orașului, nu se plătește prin plăți pentru locuințe consumate și servicii comunale de către populație, agenții comerciale și guvernamentale, ca să nu mai vorbim posibilitatea de modernizare şi obţinere de profituri de la organizaţiile de servicii. Acest lucru se datorează în primul rând prezenței unei stratificări serioase a nivelului de viață al populației și incapacității unei mari părți a populației de a plăti pentru utilități, servicii ale instituțiilor medicale, de învățământ și de altă natură și transport la prețurile pieței. După cum arată practica din ultimii ani, această parte a economiei orașului este cea care „atenuează” inegalitatea socială și consecințele șocurilor economice din țara noastră. Având în vedere inelasticitatea cererii de servicii ale orașului și posibilitatea unei explozii sociale la modificarea politicii tarifare, orașul se află într-o poziție în care nu beneficiază de creșterea densității dezvoltării în zone care nu sunt proprietatea orașului, că este, teritorii pentru care nu sunt prevăzute plăți către oraș în calitate de proprietar al terenului. De asemenea, nu trebuie să uităm de un alt instrument important folosit adesea de așezări pentru a asigura nivelul serviciilor sociale și inginerești pentru populație - controlul populației. Având în vedere ilegalitatea instituției permiselor de ședere și înregistrărilor, singurele instrumente de control pentru oraș sunt menținerea prețurilor prohibitiv de ridicate pentru imobilele rezidențiale și reglementarea densității suprafețelor de construcție. Acest instrument poate reduce dramatic, respectiv, cererea de locuințe noi și, respectiv, oferta de spații rezidențiale. Conform situației economice actuale a zonelor populate, creșterea populației duce la pierderi sporite pentru autoritățile municipale și entitățile constitutive ale Federației.

Astfel, orașul nu dispune de instrumente legale care să acopere costurile asociate cu necesitatea extinderii infrastructurii urbane pe cheltuiala dezvoltatorului sau proprietarului terenului, iar majoritatea acestor plăți către oraș nu vor fi rambursate din lipsa unei persoane competente. politica tarifară și sistemul de control pentru serviciile consumate, totuși rămâne problema compensării acestor costuri. Astfel, există o perspectivă reală de creștere a costului de exploatare a imobilelor prin creșterea tarifelor la utilități, transport public și asigurări sociale pentru populație și organizații în următorii trei-cinci ani.

Articole

Ponderea proprietarului unui teren într-un contract de investiții și probleme cu determinarea acestuia în regiunea Moscovei

După cum se știe, venitul maxim din utilizarea resurselor disponibile într-o economie de piață poate fi obținut în cooperare cu firme și divizii profesionale în condiții prestabilite. Aceste condiții, care sunt un set de acțiuni, contribuții ale părților și termeni sunt reglementate prin acorduri (contracte). Activitatea de investiții este o condiție necesară pentru circulația individuală a fondurilor unei entități economice. Un contract de investiții este un acord între investitor și alți participanți, prin care se definesc drepturile și obligațiile reciproce privind transferul de către investitor a resurselor materiale și necorporale către client pentru organizarea și asigurarea oricărei activități de investiții în interesul investitorului. Dintre toate tipurile de acorduri de investiții, un acord de investiții (contract) în construcții poate fi distins ca un tip independent de acord în Federația Rusă. Un contract de investiții în construcții este un contract de construcție (reconstrucție) a unei proprietăți imobiliare, inclusiv înregistrarea relațiilor funciare și realizarea lucrărilor necesare de proiectare, construcție, punere în funcțiune și alte lucrări, încheiat pe baza deciziei proprietarului. Subiecții principali ai activității investiționale sunt investitorii și utilizatorii obiectelor de investiții.

Un investitor poate fi orice structură de stat, mixtă sau privată care are o sumă suficientă de fonduri sau capacitatea de a le atrage, interesată să implementeze un proiect de construcție (reconstrucție) și să primească venituri din exploatarea unei proprietăți finalizate, sau vânzarea acesteia la orice stadiul contractului de investiții, cu acordul tuturor participanților.

Proprietarul unui teren poate fi: Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației, municipalități și persoane fizice. Datorită faptului că o parte semnificativă a resurselor funciare aparține statului, pe ale cărui terenuri sunt implementate cele mai multe proiecte de investiții și construcții, cel mai frecvent tip de contribuție a statului la contractele de investiții este terenul, atât vacant, cât și dezvoltat cu imobile.

Fiecare dintre participanții la procesul investițional își aduce contribuția: statul sau o persoană privată - un teren, investitorul - fonduri. În acest caz, fiecare parte se așteaptă să primească un profit din activitățile de investiții, care ar trebui să fie proporțional cu contribuția făcută.

De regulă, un punct controversat la semnarea unui contract de investiții este determinarea cotelor participanților la procesul investițional din cauza dificultății de a determina echivalentul monetar al valorii contribuțiilor acestora sau, în cazul retragerii anticipate din proiect al unuia dintre participanți, dreptul de a revendica rezultatele contractului de investiții. În unele cazuri, în cazul rezilierii anticipate a unui contract de investiții la inițiativa unuia dintre participanți, se determină dreptul de a solicita despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin rezilierea anticipată a contractului de investiții, atât sub forma costurilor deja suportate. și sub formă de drepturi de a revendica cota acestui participant - profituri pierdute.

În condițiile opacității generale a pieței funciare în zonele populate, formarea acesteia se realizează în cea mai mare parte prin participarea structurilor de stat și municipale la procesele de înstrăinare a terenurilor, dintre care cea mai preferată este încheierea unui contract de investitii.

Participarea statului la contractele de investiții în construcții are o anumită caracteristică - o condiție obligatorie pentru absența plăților suplimentare în numerar din partea statului - proiectul de investiții „fără deficit” pentru stat. Cu alte cuvinte, participarea statului este posibilă numai atunci când costul contribuției inițiale a statului va acoperi în mod evident toate plățile cerute prin contractul de investiții și, chiar și în cazul unor condiții de piață nedorite, toate plățile suplimentare vor fi suportate de alți participanți. Numai în cazuri excepționale de implementare a programelor vizate este de așteptat să investească fonduri publice.

Pentru un stat care se confruntă cu o lipsă de fonduri, un proiect de investiții este o modalitate acceptabilă de a rezolva probleme stringente (sub formă de primire a veniturilor după implementarea unui contract de investiții sau de cesiune a dreptului de creanță, primirea dreptului de proprietate, proporțional cu cota sa , a suprafețelor reconstruite, a proiectelor de construcții noi, a lucrărilor efectuate și a serviciilor prestate) pentru un cont de virare cu titlu de contribuție a unui bun nerevendicat sau puțin utilizat.

Ponderea statului în implementarea unui proiect de investiții rămâne, de fapt, o cifră nefixată. Pe de o parte, există metode pentru calcularea acestei valori, dar, pe de altă parte, rămâne o anumită incertitudine, deoarece în cea mai mare parte, totul depinde de parametrii proiectului de dezvoltare.

De regulă, activitățile unui investitor-dezvoltator din Moscova se desfășoară pe terenuri care sunt în proprietate municipală sau federală. Iar investitorul, conform practicii consacrate, este obligat să plătească „partea orașului (sau a statului)” atunci când implementează proiecte de investiții.

Într-o economie de piață, determinarea prețului de aprovizionare pentru orice produs - prețul la care proprietarul este gata să-și înstrăineze proprietatea (inclusiv terenurile de construcție) este dreptul necondiționat al statului ca proprietar de teren. În acest sens, declarațiile altor participanți la proces despre „condiții de înrobire” și „poveri insuportabile” sunt populiste și au scopul de a pune presiune asupra funcționarilor care decid să stabilească prețul inițial de vânzare al unei proprietăți imobiliare.

Datorită volumelor semnificative de vânzări de proprietăți, structurile de stat și municipale creează diverse metode de determinare a prețului de înstrăinare a proprietății. În conformitate cu legislația în vigoare, înstrăinarea proprietății de stat se poate efectua numai la valoarea de piață pe bază de concurență, prin urmare toate modalitățile de reglementare a înstrăinării proprietății sunt întocmite în baza legislației privind activitățile de evaluare.

Metodele dezvoltate de guvernul de la Moscova în ultimii doisprezece ani oferă o schemă clară, fixată normativ pentru determinarea valorii cotei proprietarului unui teren, care, prin natura drepturilor transferate, se numește „drept de închiriere”. .” În esență, plata acestei cote reprezintă costul dreptului de închiriere pe termen lung al unui teren pentru dezvoltarea și exploatarea anumitor obiecte imobiliare pe o perioadă, de obicei de la 25 la 49 de ani, sub forma unui plată unică. Conform practicii curente, pe lângă plata forfetare, se fac plăți periodice - chirie pentru folosința terenului. Această plată unică este prețul inițial (minim) la care începe licitarea. În același timp, toți participanții sunt avertizați în mod deliberat cu privire la necesitatea plății unei chirii anuale pentru utilizarea terenului. Plata pentru dreptul de a închiria un teren, având în vedere lipsa existentă de teren, este prețul de cumpărare a primului loc în linie pentru încheierea unui acord. Recent, precum și o creștere a caracteristicilor volumetrico-spațiale ale clădirilor existente, reconstruite sau nou ridicate, plățile cotei proprietarului terenului sunt determinate pe baza unei metodologii care definește cota orașului ca „ o plată pentru compensații pentru inginerie, transport și infrastructură socială.” Această tehnică este mai aproape de piață în comparație cu cele anterioare. Singurul dezavantaj este lipsa de transparență în determinarea mărimii și numărului de factori de ajustare care pot modifica semnificativ valoarea compensației plătite.

Metodele propuse de centrul federal (de regulă, sau Ministerul Dezvoltării Economice și Comerțului) reglementează anumiți indicatori de calcul și prescriu calculul contribuției proprietarului terenului sau dreptul de a revendica cota proprietarului terenul folosind metoda de utilizare prevăzută și sunt reflectate în specificațiile tehnice pentru determinarea cotei Federației Ruse în proiectul de investiții.

Ca rezultat al cercetării, putem vorbi despre cifre medii pentru „ponderea Federației Ruse” în contractele de investiții: pentru unitățile situate în Districtul Administrativ Central al Moscovei, aceasta este în medie de la 30 la 60% din suprafață, pentru orașul în ansamblu - 25-40%.

„Cota orașului Moscova” (în cadrul contractelor de investiții în care proprietarul terenului este Moscova) este de 20-50% și este calculată pentru oraș în ansamblu aproximativ după cum urmează: în districtul administrativ central - 50% - investitorului, 50% - proprietarului terenului; în alte raioane administrative ale orașului, 70% se îndreaptă către investitor, 30% către proprietarul terenului.

În fiecare caz specific, raportul acțiunilor se poate modifica în funcție de prezența sarcinilor, caracteristicile locației și situația pieței. Problema plății cotei orașului (în bani sau contoare) se decide individual.

Pe lângă plata închirierii terenului pe perioada de proiectare și construcție și, ulterior, exploatare a instalației finalizate, aprobarea documentației inițiale de autorizare, racordarea la rețele, investitorul trebuie să facă contribuții pentru construirea grădinițelor, școlilor etc.

Există câteva caracteristici legate de contabilitate și legislație atunci când procesează despăgubiri către oraș: investitorii fie formalizează compensarea orașului sub formă de cadou și plătesc 24% din această sumă ca impozit pe venit (adică impozitele de oraș pe cota transferată sunt plătite și de către Investitorul) sau să încerce să efectueze această cotă ca costuri de construcție.

În practică, conceptul de „cota proprietarului terenului” și conceptul de „compensare a orașului” pentru infrastructura socială, de transport și de inginerie existentă sunt amestecate între ele și plătite ca o singură plată la bugetul orașului - „cota orașului”. ”. În cazul în care proprietarul terenului este orașul, nu apar probleme. Cu toate acestea, în acest moment există aproximativ o duzină de contracte de investiții „controversate”, în cadrul cărora teren „federal”, de fapt ilegal, a fost implicat în cifra de afaceri economică în condiții de investiții în baza unui contract semnat de orașul Moscova și investitori fără a implica. un reprezentant al proprietarului. Se lucrează activ pentru a conveni asupra acestor contracte de investiții și a determina ponderea Federației Ruse ca proprietar al terenului sau ca proprietar al drepturilor de închiriere asupra terenului.

În cazul în care terenul este deținut de organizații comerciale sau agenții guvernamentale, calculul folosind metodele actuale de compensare a costurilor de infrastructură duce la dublă contabilizare și la o povară împovărătoare pentru investitor, reducând profitabilitatea acestuia.

Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că procedura legislativă pentru implementarea proiectelor de investiții în majoritatea cazurilor este reglementată de documente administrative ale Guvernului de la Moscova, Guvernului Federației Ruse și contracte de investiții încheiate între investitori și departamente federale fără participarea orașului. .

Astfel de contracte de investiții nu conțin condiții care să prevadă plăți de către investitor către bugetul orașului.

Obligația investitorului de a efectua plăți către oraș poate apărea numai din relațiile de drept civil prin încheierea unui acord corespunzător între Guvernul de la Moscova și investitor, cu consimțământul acestuia. În consecință, prevederile documentelor administrative ale Guvernului de la Moscova privind determinarea sumei compensației pentru infrastructura socială, de transport și de inginerie existentă nu constituie baza pentru colectarea plății specificate.

Practica de a colecta plăți către bugetul orașului în timpul implementării proiectelor de investiții, în special pentru construcția de locuințe, este contestată de autoritățile federale.

Clauza 6 a articolului 12 din Codul fiscal al Federației Ruse nu oferă dreptul de a stabili taxe și taxe federale, regionale sau locale care nu sunt prevăzute de cod și plăți către orașul Moscova de către un investitor atunci când implementează proiecte de investiții pentru construcția și reconstrucția de unități rezidențiale pe teritoriul orașului Moscova nu sunt prevăzute de prezentul cod.

Orașul Moscova nu are nici un motiv să ceară despăgubiri pentru infrastructura socială (școli, spitale etc.), deoarece, în conformitate cu Legile federale din 06.10.99 nr. 184-FZ „Cu privire la principiile generale ale organizării legislative (reprezentative). ) și organele executive puterea de stat a Federației Ruse” și din 6 octombrie 2003 Nr. 131-FZ „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă” finanțarea infrastructurii sociale se realizează independent de bugetul entitatea constitutivă a Federației Ruse, adică în acest caz, în detrimentul bugetului orașului Moscova.

De asemenea, în conformitate cu art. 46 din Codul de urbanism al Federației Ruse, un organism guvernamental local este obligat, la cererea deținătorilor de drepturi de autor, să emită un plan de urbanism pentru un teren în termen de 30 de zile fără a percepe o taxă, inclusiv informații despre utilizarea permisă a teren, cerințele pentru scopul, parametrii și amplasarea proiectelor de construcții capitale pe terenul specificat.

În prezent, legislația Federației Ruse stabilește o singură plată către oraș, care poate fi încasată de la proprietarul terenului în procesul de obținere a autorizației de construire. Această plată reprezintă taxa pentru racordarea la rețelele de utilități (articolul 48 din Codul de urbanism). Există o metodologie aprobată prin Decretul Guvernului de la Moscova din 7 noiembrie 2006 nr. 882-PP, conform căreia valoarea plăților pentru infrastructură, în esența sa economică, reprezintă valoarea de piață a terenului sau a unei părți din valoarea proiectului. venituri, și nu costuri de conectare. Prin urmare, această metodologie nu poate fi utilizată pentru a determina plata care compensează costurile de inginerie ale orașului Moscova în proiecte de investiții care implică proprietăți imobiliare ale structurilor comerciale sau Federația Rusă.

Unul dintre documentele pe baza cărora se pot determina costurile de dezvoltare și pregătire inginerească a teritoriului este „Colectarea indicatorilor specifici de bază pentru costurile de construcție” (BUP), aprobată de Guvernul de la Moscova la 06/06/1997. pentru nr 595-RZP. Tabelul 2.13 „Indicatori specifici de bază ai costului dezvoltării integrate a microdistrictelor” din colecție prezintă structura costurilor pentru construcția unui microdistrict și evidențiază separat costurile echipamentelor inginerești și amenajării teritoriului în valoare de până la 10,9% din costurile totale. a dezvoltării lor.

După cum se menționează în articolul lui Krasnoperov O.M. „Contabilizarea costurilor de realizare a elementelor de infrastructură inginerească, amenajarea teritoriului și îndeplinirea condițiilor tehnice de racordare la rețelele principale de utilități la evaluarea obiectelor imobiliare implicate în activități de investiții”, a fost elaborat BUPS în urmă cu 10 ani și în acest timp atât cadrul de reglementare. și structura costului estimat de construcție. Problema analizării și evaluării costurilor suportului ingineresc pentru proiectele de construcții a fost ridicată în mod repetat în mass-media, publicații de specialitate și discutată la diferite conferințe din 2005 până în prezent.

Autorii și experții acestor publicații sunt unanimi în opinia că astăzi conectarea la comunicații este una dintre cele mai dureroase probleme pentru un dezvoltator. După cum arată practica, în țările europene dezvoltate, utilitățile reprezintă 10-12% din costul construcției. În același timp, analiza statistică a datelor și a rezultatelor cercetărilor efectuate de specialiștii de la TsNIIPromzdaniy Expertiza CJSC arată că, pentru condițiile orașului Moscova, costul mediu ponderat al suportului ingineresc, determinat pe baza unei generalizări a date date, luând în considerare rotunjirile admisibile, este 17 la sută din costul construcției instalațiilor primare.

În prezent, există o corespondență activă între structurile orașului și cele federale, din care rezultă că, cu ponderea spațiului Federației Ruse în contractele de investiții care nu depășește 30%, ponderea orașului ar trebui să fie nesemnificativă din punct de vedere legal.

Guvernul de la Moscova este de acord cu aceste argumente. Pe baza unei scrisori către primarul Moscovei Yu.M. Luzhkov de la primul viceprimar al Moscovei în Guvernul de la Moscova Yu.V. Roslyak din 05.10.2007, se menționează că în actele administrative ale Guvernului de la Moscova care reglementează construcția, este recomandabil să se oblige investitorii atrași de structurile federale să finanțeze construcția infrastructurii de inginerie și transport într-o sumă care să asigure funcționarea reală. pe acestea se construiesc obiecte imobiliare si plata racordarii la retelele energetice.

Astfel, putem concluziona că la încheierea unui contract de investiții, investitorul este obligat să finanțeze, în suma convenită, construcția proiectului de construcție, precum și să plătească (sau să transfere la finalizarea construcției) cota-parte a proprietarului teren și suportă costurile racordării la rețelele de utilități ale orașului.

Această scrisoare, ca și toată corespondența dintre departamentele federale și cele ale Moscovei, a cărei existență este puțin cunoscută în cercurile neinițiate, a pus capăt de fapt disputelor pe termen lung cu privire la determinarea cotei proprietarului unui teren. Până acum sunt multe articole care vorbesc despre presupuse cazuri care obligă investitorul să plătească cota orașului și cota statului în valoare de până la 90% din valoarea de piață a viitoarei proprietăți.

Cu toate acestea, soluția la această problemă dezvăluie o nouă problemă - furnizarea de instalații nou puse în funcțiune cu transport ingineresc și infrastructură socială. Capacitatea sistemelor inginerești ale orașului, a drumurilor și a transportului public trebuie menținută la un nivel suficient pentru a asigura funcționarea normală a orașului și modernizată. Același lucru este valabil și pentru furnizarea de utilități publice și servicii de urgență, instituții medicale și de învățământ. În conformitate cu legislația în vigoare, toate aceste costuri sunt suportate de primărie. Cu toate acestea, în Moscova și în multe alte orașe, finanțarea serviciilor municipale și a serviciilor de locuințe și comunale, efectuate de la bugetul orașului, nu se plătește prin plăți pentru locuințe consumate și servicii comunale de către populație, agenții comerciale și guvernamentale, ca să nu mai vorbim posibilitatea de modernizare şi obţinere de profituri de la organizaţiile de servicii. Acest lucru se datorează în primul rând prezenței unei stratificări serioase a nivelului de viață al populației și incapacității unei mari părți a populației de a plăti pentru utilități, servicii ale instituțiilor medicale, de învățământ și de altă natură și transport la prețurile pieței. După cum arată practica din ultimii ani, această parte a economiei orașului este cea care „atenuează” inegalitatea socială și consecințele șocurilor economice din țara noastră. Având în vedere inelasticitatea cererii de servicii ale orașului și posibilitatea unei explozii sociale la modificarea politicii tarifare, orașul se află într-o poziție în care nu beneficiază de creșterea densității dezvoltării în zone care nu sunt proprietatea orașului, că este, teritorii pentru care nu sunt prevăzute plăți către oraș în calitate de proprietar al terenului. De asemenea, nu trebuie să uităm de un alt instrument important folosit adesea de așezări pentru a asigura nivelul serviciilor sociale și inginerești pentru populație - controlul populației. Având în vedere ilegalitatea instituției permiselor de ședere și înregistrărilor, singurele instrumente de control pentru oraș sunt menținerea prețurilor prohibitiv de ridicate pentru imobilele rezidențiale și reglementarea densității suprafețelor de construcție. Acest instrument poate reduce dramatic, respectiv, cererea de locuințe noi și, respectiv, oferta de spații rezidențiale. Conform situației economice actuale a zonelor populate, creșterea populației duce la pierderi sporite pentru autoritățile municipale și entitățile constitutive ale Federației.

Astfel, orașul nu dispune de instrumente legale care să acopere costurile asociate cu necesitatea extinderii infrastructurii urbane pe cheltuiala dezvoltatorului sau proprietarului terenului, iar majoritatea acestor plăți către oraș nu vor fi rambursate din lipsa unei persoane competente. politica tarifară și sistemul de control pentru serviciile consumate, totuși rămâne problema compensării acestor costuri. Astfel, există o perspectivă reală de creștere a costului de exploatare a imobilelor prin creșterea tarifelor la utilități, transport public și asigurări sociale pentru populație și organizații în următorii trei-cinci ani.

Investitorul (co-investitorul) este o entitate juridică sau persoană fizică care realizează investiții de capital folosind fonduri proprii și (sau) împrumutate pentru implementarea unui proiect de investiții în măsura prevăzută de prezentul Contract.

Jurnal informațional-analitic și științific-practic din întreaga Rusie, câștigător al concursului integral rusesc „Relațiile de proprietate în Federația Rusă”, nr. 9, Moscova 2007.

// Commercial Real Estate (Commercial Real Estate) „Rețea într-un oraș mare.” 19.07.2006;

// Analiza pieței imobiliare. mai 2006; // portalul Agenției Imobiliare IBL-Realty (mai 2005); // FC-NEWS, Centrul „Noua Politică”, Vedomosți. august 2006; / Materialele celui de-al VII-lea Congres Internațional de Construcții IBC - 2007, Sankt Petersburg; // Vedomosti. 2007. Nr. 42 (1816).

Materiale ale celui de-al VII-lea Congres Internațional pentru Construcții IBC - 2007, Sankt Petersburg.

Krasnoperov O.M. „Contabilizarea costurilor de creare a elementelor de infrastructură inginerească, amenajarea teritoriului și îndeplinirea condițiilor tehnice de conectare la rețelele principale de utilități atunci când se evaluează obiectele imobiliare implicate în activități de investiții”, jurnalul informatic-analitic și științific-practic al întregii Rusii, câștigător al premiului competițiile rusești „Relațiile de proprietate în Federația Rusă”, nr. 9, Moscova 2007

Pe parcursul dezvoltării sale, societatea a venit cu multe instrumente pentru economisirea și creșterea banilor.

Cele mai comune instrumente includ:

• cumpărare de valori mobiliare;
• achizitie de bunuri imobiliare;
• cumpărarea de aur;
• investiții în terenuri;
• investirea în bijuterii și monede prețioase etc.

Atractivitatea investițională a terenurilor constă din diferite elemente:

• distanța față de limitele orașului;
• comunicații;
• peisaj natural;
• factori sociali;
• condiţiile de piaţă.

Sfat! Nu ar trebui să luați în considerare achiziționarea de teren în apropierea liniilor electrice sau de comunicații, conductelor, drumurilor sau căilor ferate.

Înainte de a cumpăra un teren sau de a începe construcția unui obiect pe teren, este necesar să semnați un contract de investiții pentru dezvoltarea terenului. Acest acord reglementează relația dintre client, investitor și contractant.

Înainte de a încheia un contract, investitorul trebuie să:

• verifica reputația afacerii și istoricul de credit al clientului. Precum și alte părți la contractul care se semnează;
• vizualizati actele de proprietate ale terenului, dacă nu este deținut de investitor;
• solicitați permisiunea de la dezvoltator pentru a efectua construcția, precum și alte autorizații necesare, actualizate până la termen;
• în cazul în care terenul este închiriat de stat, este necesar să se studieze termenii contractului de închiriere, posibilitatea achizitionarii terenului, sarcini suplimentare;

Sfat! Dacă un investitor este deja specificat în contract, atunci ar trebui să citiți cu atenție acțiunile sale și să efectuați o revizuire juridică a contractului, pentru a nu deveni victima „vânzărilor duble”.

Investirea fondurilor disponibile în achiziționarea de terenuri necesită anumite cunoștințe specifice. Să aruncăm o privire mai atentă la principalele nuanțe ale unei astfel de investiții.

În acest moment, investitorul are următoarele opțiuni pentru a investi bani în teren:

• achiziționarea de terenuri agricole;
• achiziționarea de teren într-o asociație dacha;
• achiziționarea de teren pentru un proiect de dezvoltare;
• cumpărarea de teren pentru organizarea unei ferme.

Atractivitatea investițională a unui teren, precum și valoarea acestuia pentru un investitor, se determină în funcție de scopul propus.

Achizitie de teren agricol

O astfel de achiziție poate fi justificată în cazul în care investitorul se așteaptă la o creștere a valorii terenurilor agricole. Pe de alta parte, acest teren poate fi trecut in categoria de teren pentru constructii individuale de locuinte si poate fi vandut la un pret mult mai mare in viitor. Trebuie amintit că, dacă achiziționați teren în scopuri agricole, puteți menține terenul „sub control” timp de cel mult trei ani.

Dupa aceasta perioada creste riscul sechestrului ei gratuit pentru nevoile statului. Prin urmare, dezavantajul unei astfel de investiții este că un astfel de teren trebuie să fie rapid transferat într-un alt statut sau cultivat, plantând și recoltând culturi. De asemenea, este necesar să rețineți că va trebui să plătiți impozite pentru a deține teren.

În conformitate cu articolul 31 din Codul fiscal al Federației Ruse, terenurile agricole sunt supuse unei taxe care nu depășește 0,3%, dar numai dacă sunt utilizate în scopul pentru care sunt destinate. În alte cazuri, cota de impozitare este de 1,5% din cost, ceea ce este de 5 ori mai mare.

Sfat! Nu puteți decide singur ce cotă să plătiți impozit. Există multe nuanțe atunci când se calculează pentru această categorie de teren. Principalul criteriu la determinarea ratei este utilizarea efectivă a terenului destinat lucrărilor agricole.

Achiziționarea terenului într-o asociație dacha

Achiziționarea terenului într-o asociație de dacha sau într-un sat poate fi, de asemenea, de interes, mai ales dacă asociația sau satul are alimentare cu gaz, se află la mică distanță de oraș și are perspective bune de dezvoltare. În acest caz, puteți conta pe o creștere a valorii investiției.

Achizitie de teren pentru un proiect de dezvoltare

Un astfel de proiect de investiții este fezabil doar pentru investitorii foarte bogați. Dacă intenționați să vă implementați propriul proiect. Dar, dacă un investitor are informații despre achiziția planificată a terenului de către o mare companie de construcții, atunci, după ce l-a cumpărat puțin mai devreme, îl poate vinde acestei companii la un preț mai mare.

Achizitionarea terenului pentru organizarea unei ferme

O astfel de investiție de resurse financiare poate fi numită doar condiționat o investiție în teren, deoarece organizarea unei ferme este mai degrabă deschiderea unei noi afaceri, al cărei cost va fi determinat nu numai de costul terenului, ci și în prima etapă. este încă o investiție în cumpărarea de teren.

Restricții de luat în considerare la cumpărarea terenului

După cum am menționat mai sus, cumpărarea terenului are multe caracteristici, așa că înainte de a cumpăra trebuie să acordați atenție următoarelor puncte:

• este necesar să se stabilească cu exactitate scopul propus al terenului, deoarece, de exemplu, agricultura nu poate fi practicată pe terenurile destinate construcției capitale;
• Nu este întotdeauna posibil să obțineți un permis de ședere pe un teren de grădină, indiferent de ce fel de casă este construită acolo. De multe ori este necesar să se obțină o hotărâre judecătorească și numai atunci va fi posibilă înregistrarea;
• terenul destinat agriculturii personale nu implică întotdeauna permisiunea automată de a construi o clădire de locuit este necesar să se clarifice această situație;

Sfat! În cazul în care investitorul intenționează să ridice clădiri suplimentare sau să utilizeze terenul în alte scopuri decât scopul propus, este necesar să se clarifice dacă este posibil să dispună de terenul în conformitate cu planul sau nu.

Principalele greșeli pe care le fac investitorii atunci când cumpără teren

Înainte de a cumpăra un teren, un investitor trebuie să răspundă la următoarele întrebări:

• Cum îndeplinește calitatea terenului obiectivele de investiții?
• Există pericolul inundațiilor de primăvară?
• Există o grevare pe teren sub formă de sechestru sau interdicție de vânzare?
• Câte persoane dețin terenul, sunt căsătoriți și soții lor sunt de acord cu vânzarea terenului?
• Site-ul se învecinează cu zone publice?
• Cât de actual este planul cadastral?
• Există dispute cu privire la limitele proprietății cu vecinii?

Ce dificultăți pot complica achiziția de teren?

La cumpărarea terenului, pot apărea dificultăți suplimentare în cazurile în care:

• terenul are doi proprietari care îl dețin pe bază de proprietate comună;
• situl este situat într-o zonă protejată de stat, de exemplu, într-o rezervație naturală;
• site-ul este în utilizare perpetuă și nu este deținut;
• terenul este sub grevare;
• pe viitor terenul va fi supus sechestrului pentru nevoile statului etc.

Sfat! Dacă există astfel de dificultăți, merită să luați în considerare achiziționarea de site-uri alternative și să nu vă implicați în litigii pe termen lung.

În Rusia, atractivitatea investițională a terenurilor rămâne destul de ridicată, în ciuda faptului că în perioadele de recesiune economică prețul acestuia nu crește întotdeauna.

Sfat! Este mai bine să investiți în terenuri în perioadele în care se prevede creșterea economică, deoarece în acest caz, pe măsură ce economia crește, și costul terenului va crește.