Az Orosz Föderációban, mint sok országban, a földet céljától függően kategóriákra osztják. Hogy ez jó vagy rossz, az nehéz kérdés. Sok befektető azzal érvel, hogy az ilyen osztályozás zavart kelt és bonyolítja a földpiaci tranzakciókat, míg mások azzal érvelnek, hogy az ilyen minősítés segít megakadályozni a termőföld teljes kifejlődését, ami a mezőgazdaság hanyatlásához vezethet. Ha a befektető úgy dönt beruházás mezőgazdasági földterületekbe, egyből kérdése lesz, hogy pontosan mibe kerül a vásárlás és milyen formában jövedelmezőbb a befektetés.

Mezőgazdasági földterületekbe történő befektetés módjai

Ebben az esetben két lehetőség lehetséges. Az első a föld megszerzése földrészek kiosztásával. A második egy telek megvásárlása a tulajdonostól vagy közvetítőtől, aki rendelkezik a telek tulajdonjogát igazoló dokumentumokkal.

A részvényen keresztüli befektetés módszere vezető pozíciót foglal el a földbefektetési piacon, ugyanakkor magas kockázati fokú. A második befektetési módszer megbízhatóbb lesz.

Ebben az esetben a jogi problémák elkerülése érdekében gondosan ellenőrizni kell a tulajdonos tulajdonjogát igazoló papírokat. Feltétlenül ellenőrizni kell a telephely talajának állapotát, valamint meg kell találni az esetleges problémákat a működés során.

Mit és hogyan vásároljunk

Először a befektetőnek kell eldöntenie, hogy milyen célból vásárolja meg a földet. Ha a jövőben nem terveznek nagy gazdaságot a helyszínen szervezni, akkor nincs értelme nagy földterületeket szerezni. Optimális lenne egy kis telket venni, ahol házat építhet, majd nyaralónak kiadná.

A tavak és erdők melletti beruházások sikeresek lesznek, és az is egyértelmű előnyt jelent, hogy egyszerűen szép a természeti környezet.

Jövedelmező lesz befektetni egy olyan telkbe, amely történelmi emlékművek, gyógyító ásványforrások vagy szanatóriumok közelében található. A jövőben egy ilyen telek többszörös bevételt hozhat az eredeti költségénél.

Az Orosz Föderációban a legtöbb mezőgazdasági területen teljesen lehetséges építési engedély megszerzése.

A mezőgazdasági területek kategóriája alkategóriákra oszlik. Ezekben az alkategóriákban növénytermesztésre, állattenyésztésre és nyaralóépítésre szántak területeket. Ezért a dacha építésére szánt területeken nyaralókat, kúriákat és akár egész dacha falvakat építenek.

A helyszín kiválasztásakor nagy előny a szövetségi autópályákhoz való közelség. Az Orosz Föderációban a moszkvai, moszkvai régió, Vladimir, Tver és Kaluga régiókban lévő telkeket tekintik a legjövedelmezőbb befektetésnek.

A mezőgazdasági területekbe történő befektetés hátrányai

Az ebbe a kategóriába tartozó földberuházás legsúlyosabb hátránya, hogy egy telek eladásakor az eladónak fel kell ajánlania a vásárlást a regionális hatóságoknak. Ebből a helyzetből kiút lehet a föld kategóriájának megváltoztatása. Ez az eljárás azonban nagyon bonyolult és fáradságos.

Telephelyválasztáskor mindenképpen fel kell venni a kapcsolatot a regionális agrárfejlesztési osztályral információért, és ismerkedni a több éves fejlesztési tervekkel. Mert ha a régió infrastruktúrája javul, az azt jelenti, hogy emelkedni fog a föld ára.

Így a mezőgazdasági földterületekbe történő befektetések jelentik a legígéretesebb befektetési területet az orosz földpiacon. A telephely jól megválasztott elhelyezkedése és egy jól megszervezett beruházási projekt stabil és magas bevételt jelenthet a befektetőnek.

A beruházási projekt lényege egy innovatív ötlet megvalósításában és egy olyan tevékenység befektetési igényének igazolásában rejlik, amelynek, mint minden kereskedelmi projektnek, nyereséget kell termelnie és vonzónak kell lennie ezen befektetések számára. Vagyis egyrészt a projekt ideológiai és tárgyi befektetési vonzerejének láthatónak és érthetőnek kell lennie, különben nem lehet megegyezni a beruházásokról, másrészt pedig azonnal meg kell győződni arról, hogy a projekt kellő hasznot hoz-e.

Ez alól a szabály alól vannak kivételek a nem kereskedelmi jellegű (szociális, környezetvédelmi) beruházási projektek esetében, bár ott is feltételezik, hogy közvetett haszonra tesz szert például a munkavállalók szociális körülményeinek javítása révén. De mindenesetre a kivitelezőnek és a beruházónak is világosan meg kell értenie a terv megvalósításának algoritmusát minden szakaszban, az időkeretet, a költségeket és a végeredményt, ezért készül a tervezési és becslési dokumentáció.

Mi az a beruházási projekt

A szakirodalomban annak megértése, hogy mi egy beruházási projekt, attól függ, hogy a fogalom milyen jelentést tulajdonít.

1. Szűkebb értelemben szabványosított üzleti tervről van szó - egy beruházási projekt gazdasági indoklásáról, amely elmagyarázza a befektetőnek a tőkebefektetések megvalósíthatóságát, feltüntetve a mennyiséget és az ütemezést.
2. Tágabb értelemben a beruházási projekt fogalma magában foglalja a teljes tevékenységi programot, amely eredményes, eredményes befektetést biztosít.

A relevánsabb jelentés kiválasztásakor figyelembe kell venni, hogy a beruházási projekt mindenekelőtt olyan projekt, amely jellemző tervezési jellemzőkkel rendelkezik:

• időintervallum,
• költség,
• konkrét eredmény
• forgatókönyv a terv szakaszos végrehajtásához.

A külső források bevonásakor mindezen projektjellemzők megmaradnak, de kiegészülnek a befektetőt célzó reklámesemények, kereskedelmi ajánlatok kiküldése, a beruházási projekt vonzerejének bemutatása és egyéb meggyőző intézkedések.

Mindez természetesen a dokumentáció kötelező elkészítéséhez kapcsolódik, de a beruházási projektek nem korlátozódnak egy dokumentumkészletre. A definíció egy beruházási projekt esetében magában foglalja a kivitelező által a terv szerint, korlátozott erőforrás bázis mellett végzett tevékenységek teljes körét, amely többek között ösztönző tényező a beruházások vonzásában. Ráadásul a beruházási projektek nem elszigetelt környezetben, hanem adott társadalmi és természeti környezetben valósulnak meg, ami viszont bizonyos megszorításokat támaszt, és megköveteli a projektek megvalósításában a társadalmi-ökológiai feltételek sokféleségétől függő különbségek bevezetését. . A fentiekből tehát az következik, hogy a beruházási projektek fogalma és típusai szorosan összefüggenek egymással.

Osztályozás: elkülönítési kritériumok és típusok

A beruházási projektek besorolásának számos kritériuma van, de a fő mutatók a következők:

• a tevékenység célja, céljai és iránya,
• a piacra és/vagy régióra gyakorolt ​​befolyás mértéke és mértéke,
• a projekt megvalósításának köre,
• végrehajtási idő jellemzői,
• megbízhatósági jellemzők.

Ezek a jellemzők lehetővé teszik a beruházási projektek következő típusainak megkülönböztetését.

Emellett a kölcsönös befolyásolás mértéke szerint léteznek független, egymást kiegészítő, sőt egymást kizáró projektek. A kockázati szintet tekintve pedig megbízható és kockázatos (a legtöbb új innovatív törekvés).

Bár egy beruházási projekt életciklusa során folyamatosan változik, szerkezete változatlan marad. A beruházási projekt paraméterei közé tartozik az idő, a költség, a méret és a lépések logikai sorrendjének meghatározása. Ezek a szakaszok eltérő kidolgozási mélységűek és saját eszközkészlettel rendelkeznek, de mindenesetre a tervezéshez már az elején forgatókönyvet kell készíteni a célok és célkitűzések meghatározása, a várható eredmények megnevezése és a mennyiség becslése érdekében. a szükséges erőforrásokról. Általában a tervezési struktúra a következő összetevőkből áll:

1. Folytatás. Ez a beruházási és projektterv összefoglalása.
2. A kezdeményező jellemzői. Ezt a befektető kapja meg, és a pénzügyi helyzetére, a piaci vagy iparági pozíciójára, valamint az irányítási rendszer jellemzőire vonatkozik. Ezenkívül ismertetjük a projektben résztvevők főbb jellemzőit a beruházó (kezdeményező) részéről.
3. A fő lényeg és ideológiai komponens, vagy Leírás. Itt határozzák meg az ötlet megkülönböztető jegyeit, előnyeit a hasonló ötletekkel szemben, valamint az ötletek megvalósításának elveit és mechanizmusait.
4. Gyártási piac elemzése. Ugyanakkor meghatározzák, hogy a gyártó a projekt megvalósítása után mekkora részesedést tud majd elfoglalni ezen a piacon.
5. Piacelemzés. Az anyagok és nyersanyagok piacát, a munkaerő és egyéb erőforrások piacát is teljes körűen felmérik, hogy meghatározzák, milyen mértékben lehetséges a termékek stabil értékesítése és az erőforrásbázishoz való stabil hozzáférés.
6. Megvalósítási terv. Ez a folyamat szakaszainak és a végrehajtásukhoz szükséges szervezeti intézkedések felsorolása.
7. Pénzügyi terv. Felvázolja, hogy sikeres megvalósítás esetén mennyi pénzt költenek el és mennyi érkezik befektetés megtérüléseként, illetve milyen időkereten belül.
8. Kockázatértékelés. Kiszámításra kerül a folyamatot kísérő kockázatok mértéke és a projekt eredményein alapuló kockázatértékelés. Ugyanakkor az optimista és a pesszimista képeket nagy méretben veszik figyelembe.

A felsorolt ​​komponensek közül a legkapacitásosabbat (valamint azok elemeit) érdemes részletesebben megvizsgálni.

A terv formai követelményei

Bizonyos értelemben a beruházási projektterv (vagy üzleti terv) szigorúan felépített dokumentum, amely igazolja a projekt vonzerejét és életképességét. Ehhez a beruházási projektek tervezésekor objektív elképzelést adnak a termelésfejlesztési lehetőségekről, mennyiségi és minőségi teljesítménymutatókat, azonosítják a kockázati zónákat, a termék népszerűsítésének módjait stb.

Ugyanakkor a tervnek tömörnek, az egyes tételek leglényegesebb szempontjait felvázolónak kell lennie, de tanulmányozhatónak és kellően teljesnek kell lennie ahhoz, hogy minden érdeklődőt objektíven tájékoztasson. A beruházási projekteknél a terv fontos eleme a meggyőzőképesség, ebből következik a tömörség (tehát a technikai részletekkel nem túlterheltség), a cél kitűzésének és a megvalósítás lépéseinek leírásának egyértelműsége, valamint a prezentáció nyelvére vonatkozó követelmények. . Különösen nem szabad professzionális szlenghez folyamodnia üzleti tervében, amelyet a befektetők egyszerűen nem értenek.

A befektetők érdeklődésének felkeltése érdekében célszerű vizuális táblázatokat, grafikonokat és piktogramokat használni.

Az „Összefoglaló” rész egy mini-prezentációnak tekinthető, amely a lényeg és az előnyök megértése érdekében külön megbeszélhető, jelezve a különbséget a között, ami jelenleg van a piacon, és mi fog történni a javaslat megvalósítása után. Erről a különbségről részletesebben a piacelemzés fejezetben lesz szó.

Leírás

A beruházási projekt leírása feltárja annak lényegét, aminek meg kell mutatnia a különbséget a jelen és a hasonló javaslatok között. A különbség kimutatható a magasabb jövedelmezőség, a hatékonyabb forrásfelhasználás, a termék iránti magasabb fogyasztói kereslet stb. Általában minden ötletnek ki kell emelnie egy projektet a többi közül. De még abban az esetben is, ha egy innovatív, nem triviális, a közvetlen piaci verseny hiánya miatt nehezen összehasonlítható ötletet javasolunk, a leírásnak akkor is fel kell fednie a projekt céljait és előnyeit, a sikeres megvalósítás előfeltételeit és a potenciált. az előállított termék vagy szolgáltatás mennyisége.

A projekt minden szakaszára vonatkozóan gazdasági értékelést készítenek. A becslések az első szakaszokban (beruházás előtti és beruházási) előrejelzési jellegűek, a későbbi szakaszokban (működési, felszámolási) pedig ténylegesen számított jellegűek. Mivel az előrejelzések nem lehetnek 100%-os bizonyossággal, a pontosságot befolyásoló feltételezések alapján készülnek (beleértve a kockázatok felmérését is).

A befektetők számára az előrejelzések pontosságának mutatója a pénzáramlások átmenete a költségek területéről a nyereség területére.

Ilyenkor nő az előrejelzések pontosságának foka, és ezzel együtt a befektetők becslésekbe vetett bizalma is.

Ebben a tekintetben megkülönböztetünk statisztikai és dinamikus becsléseket.

• NPV– nettó jelenérték,
• P.I.– befektetési jövedelmezőségi index,
• IRR– belső megtérülési ráta és MIRR– módosított belső megtérülési ráta,
• DPP– kedvezményes megtérülési idő.

Az értékelés típusának megválasztása a befektetési folyamat szakaszától függ.

A beruházáson alapuló projekttevékenység szakaszai

A beruházási projekt szakaszai 3 fő szakaszból állnak, mindegyiknél különböző beruházási terhelésekkel, és egy további szakaszból áll, amely számos forrásban az operatív szakasz szerves részének tekinthető:

1. A beruházás előtti szakasz a forgatókönyvben szereplő munkák listájából áll, a kezdeti koncepció ellenőrzésétől a munkadokumentáció kidolgozásáig.
2. A beruházási szakasz - a munkák listájának befektetőkkel történő megvalósítása - a finanszírozás volumenének meghatározásából, a forrásbefizetés sorrendjének és sorrendjének meghatározásából, a beszállítók és a szállítási feltételek kiválasztásából, a személyzeti és minősítési képesítések összeállításából, a nyersanyag szállítására vonatkozó szerződések megkötéséből áll. anyagok, alkatrészek és energiaforrások.
3. A működési szakaszban szabályozzák a bérbe és a forgótőkébe történő befektetés volumenét. Itt figyelembe veszik az esetleges további beruházásokat is arra az esetre, ha a projekt eleinte nem hozna nyereséget. A nonprofit működés bizonyos ideig tarthat, de a teljes működési szakasz végén el kell érni mindazokat a célokat, amelyeket a projekt szerzői követnek, és amelyekért felelősséggel tartoznak a befektetők felé.
4. Miután a projekt kimerítette önmagát, megkezdődik a felszámolási szakasz. A projekt kimerülése a nyereség csökkenését vagy a kiadások túlsúlyát jelenti a bevételekkel szemben. Ez a szakasz akkor is előfordul, ha új befektetések vonzására van szükség a folyamat rekonstrukciójához vagy korszerűsítéséhez. A felszámolási szakasz információs komponense magában foglalja a módszertani hibák elemzését minden szakaszban, hogy a folyamat résztvevői ne ismételjék meg azokat a jövőbeni gyakorlatban.

Beruházási projekt végrehajtásakor annak szakaszai a befektetési alapok eltérő százalékát igénylik:

• A beruházás előtti szakasz a teljes beruházás mintegy 0,7-1,5%-át igényli.
• Beruházási (főköltség) szakasz – a teljes beruházás 70-90%-a.
• Működőképes – körülbelül 10%.

Létezik a befektetési projektek cseréje, amelyet Oroszországban egy speciális információs portál képvisel a hazai és külföldi befektetők számára készült projektjavaslatokkal.

Mint ismeretes, a piacgazdaságban a rendelkezésre álló erőforrások felhasználásából a maximális bevétel a szakmai cégekkel és részlegekkel együttműködve, előre egyeztetett feltételek mellett érhető el. Ezeket a feltételeket, amelyek cselekmények, felek hozzájárulásai és feltételek összessége, megállapodások (szerződések) szabályozzák. A befektetési tevékenység szükséges feltétele a gazdálkodó szervezet egyéni pénzforgalmának. A befektetési szerződés a beruházó és a többi résztvevő között létrejött megállapodás, amely meghatározza a kölcsönös jogaikat és kötelezettségeiket az anyagi és immateriális erőforrások befektető általi átruházása tekintetében, hogy a befektető érdekében bármilyen befektetési tevékenységet szervezzen és biztosítson. Az Orosz Föderációban a beruházási megállapodások minden típusa közül az építési beruházási megállapodás (szerződés) önálló megállapodástípusként különböztethető meg. Az építési beruházási szerződés a tulajdonos döntése alapján megkötött ingatlan építési (rekonstrukciós) szerződése, amely magában foglalja a telekviszonyok bejegyzését és a szükséges tervezési, kivitelezési, üzembe helyezési és egyéb munkák elvégzését. A befektetési tevékenység fő alanyai a befektetők és a befektetési tárgyak felhasználói.

Beruházó lehet minden olyan állami, vegyes vagy magánszervezet, amely elegendő forrással vagy annak vonzására képes, építési (rekonstrukciós) projekt megvalósításában érdekelt, és bevételhez jut egy elkészült ingatlan üzemeltetéséből, vagy annak bármely helyen történő értékesítéséből. szakaszában, valamennyi résztvevő beleegyezésével.

A telek tulajdonosa lehet: az Orosz Föderáció, a Föderációt alkotó szervezetek, önkormányzatok és magánszemélyek. Tekintettel arra, hogy a földforrások jelentős része az állam tulajdonában van, amelynek földjein a legtöbb beruházási és építési projekt valósul meg, a beruházási szerződésekhez a legáltalánosabb állami hozzájárulási forma az üresen álló és az ingatlannal beépített földterület.

A befektetési folyamat minden résztvevője hozzájárul: az állam vagy egy magánszemély föld, befektetői alapok. Ebben az esetben mindegyik fél a befektetési tevékenységből származó nyereségre számít, amelynek arányosnak kell lennie a hozzájárulással.

A befektetési szerződés aláírásakor általában vitatott pont a befektetési folyamatban résztvevők részesedésének meghatározása a hozzájárulásaik értékének pénzbeli egyenértékének meghatározásának nehézsége miatt, illetve korai kilépés esetén a befektetési folyamatból. az egyik résztvevő projektje, a beruházási szerződés eredményeinek követelésének joga. Egyes esetekben a befektetési szerződésnek az egyik résztvevő kezdeményezésére történő idő előtti felmondása esetén meghatározzák a befektetési szerződés idő előtti felmondásával okozott kár megtérítésének igényét, mind a már felmerült költségek formájában. valamint a résztvevő elvesztett nyereségéből való részesedés igénylésére vonatkozó jogok formájában.

A lakott területek földpiacának általános átláthatatlansága körülményei között annak kialakítása nagyrészt az állami és önkormányzati struktúrák részvételével valósul meg a telkek elidegenítési folyamataiban, amelyek közül a legelőnyösebb a földterület megkötése. befektetési szerződés.

Az állam részvétele az építőipari beruházási szerződésekben megvan az a kötelező feltétele, hogy az állami „hiánymentes” beruházási projektből ne kelljen további készpénzfizetést teljesíteni. Vagyis az állami részvétel csak akkor lehetséges, ha az állami induló hozzájárulás költsége nyilvánvalóan fedezi a beruházási szerződésben megkövetelt összes kifizetést, és még nem kívánatos piaci feltételek esetén is minden további befizetés a többi résztvevőt terheli. Csak a célprogramok végrehajtásának kivételes esetekben várható közpénzek befektetése.

A forráshiánnyal küzdő állam számára a beruházási projekt elfogadható módja a sürgető problémák megoldásának (befektetési szerződés végrehajtása vagy követelési jog engedményezése után bevételszerzés, részesedés arányában tulajdonjog átvétele formájában) , felújított területek, új építési beruházások, elvégzett munkák és nyújtott szolgáltatások) számlájára egy igénybe nem vett vagy keveset használt eszköz hozzájárulásként történő átadására.

Valójában az állam részesedése egy beruházási projekt megvalósításában továbbra is nem rögzített adat. Egyrészt vannak módszerek ennek az értéknek a kiszámítására, másrészt azonban marad némi bizonytalanság, mivel nagyrészt minden a fejlesztési projekt paramétereitől függ.

A moszkvai befektető-fejlesztő tevékenységét általában önkormányzati vagy szövetségi tulajdonban lévő földeken végzik. A beruházó pedig – a kialakult gyakorlat szerint – „a város (vagy az állam) részesedését” köteles fizetni a beruházási projektek megvalósítása során.

Piacgazdaságban az állam, mint földtulajdonos feltétel nélküli joga bármely termék kínálati árának meghatározása - az az ár, amelyen a tulajdonos kész ingatlanát (beleértve az építési telkeket is) elidegeníteni. Ezzel kapcsolatban a folyamat többi résztvevőjének „rabszolgaságra” és „elviselhetetlen terhekről” szóló nyilatkozatai populisták, és nyomást kívánnak gyakorolni azokra a tisztviselőkre, akik úgy döntenek, hogy meghatározzák az ingatlan kezdeti eladási árát.

Az ingatlaneladások jelentős volumene miatt az állami és önkormányzati struktúrák különféle módszereket dolgoznak ki az ingatlanelidegenítés árának meghatározására. A hatályos jogszabályok értelmében az állami vagyon elidegenítése csak piaci értéken történhet versenyszerűen, ezért az ingatlan elidegenítését szabályozó valamennyi módszer az értékbecslési tevékenységre vonatkozó jogszabályok alapján kerül kidolgozásra.

A moszkvai kormány által az elmúlt tizenkét évben kidolgozott módszerek világos, normatívan rögzített sémát biztosítanak a földterület tulajdonosának részesedésének értékének meghatározására, amelyet az átruházott jogok természetéből adódóan „bérleti jognak” neveznek. .” Ennek a részaránynak a kifizetése lényegében egy telek bizonyos ingatlantárgyak fejlesztésére és üzemeltetésére szolgáló hosszú távú bérleti jogának költségét jelenti, általában 25 és 49 év közötti időtartamra. egyszeri fizetés. A jelenlegi gyakorlat szerint az egyösszegű befizetésen felül időszakos kifizetések is történnek - a telekhasználatért járó bérleti díj. Ez az egyszeri fizetés az a kezdeti (minimális) ár, amelyen az ajánlattétel kezdődik. Ugyanakkor minden résztvevőt szándékosan figyelmeztetnek arra, hogy a telek használatáért éves bérleti díjat kell fizetni. A telek haszonbérleti jogáért a fennálló földhiányra tekintettel a földbérleti szerződés megkötéséhez szükséges első hely megvásárlásának ára. A közelmúltban, valamint a meglévő, felújított vagy újonnan épített épületek térbeli-térbeli jellemzőinek növekedésével a telektulajdonos részesedésének kifizetését olyan módszertan alapján határozzák meg, amely a város részesedését a következőképpen határozza meg: a mérnöki, közlekedési és szociális infrastruktúra kompenzációja.” Ez a technika közelebb áll a piachoz a korábbiakhoz képest. Az egyetlen hátrány az átláthatóság hiánya azon korrekciós tényezők nagyságának és számának meghatározásakor, amelyek jelentősen megváltoztathatják a kifizetett kompenzáció összegét.

A szövetségi központ (általában a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség vagy a Gazdasági Fejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium) által javasolt módszerek bizonyos számítási mutatókat szabályoznak, és előírják a telek tulajdonosának hozzájárulásának kiszámítását, vagy a kereskedési jogot. a földtulajdonos részesedése a tervezett felhasználás módszerével, és tükröződnek az Orosz Föderáció beruházási projektben való részesedésének meghatározására vonatkozó műszaki előírásokban.

A kutatás eredményeként átlagos számokról beszélhetünk az „Orosz Föderáció részesedésére” a befektetési szerződésekben: a Moszkva Központi Közigazgatási Körzetében található létesítményeknél ez átlagosan a terület 30-60%-át teszi ki, az város egésze - 25-40%.

„Moszkva város részesedése” (a befektetési szerződések alapján, ahol a telek tulajdonosa Moszkva) 2050%, és a város egészére nézve körülbelül a következőképpen számítják ki: a központi közigazgatási körzetben 50% a befektetőnek, 50% a telek tulajdonosának; a város egyéb közigazgatási kerületeiben 70% a beruházónak, 30% a telek tulajdonosának.

A részvények aránya minden egyes esetben változhat a terhek meglététől, a helyszín adottságaitól és a piaci helyzettől függően. A városrész (pénzben vagy méterben) befizetésének kérdése egyedileg dől el.

A tervezési és kivitelezési időszakra, majd az elkészült létesítmény üzemeltetésére, az első engedélyezési dokumentáció jóváhagyására, a hálózatokhoz való csatlakozásra vonatkozó földbérleti díj fizetése mellett a beruházónak hozzá kell járulnia óvodák, iskolák stb. építéséhez.

A városnak nyújtott kártérítés feldolgozásakor a számvitelhez és a jogalkotáshoz is kapcsolódik néhány jellemző: a befektetők vagy ajándékként formálják a városnak járó kártalanítást, és ennek az összegnek a 24%-át jövedelemadóként fizetik (vagyis az átruházott részesedés után a városi adót is fizetik a Beruházó), vagy építési költségként próbálja meg ezt a részt vállalni.

A gyakorlatban a „földtulajdonosi részesedés” és a „város kártalanítása” fogalma a meglévő szociális, közlekedési és mérnöki infrastruktúráért keveredik egymással, és egy összegben fizetik be a város költségvetésébe „városrész”. Abban az esetben, ha a telek tulajdonosa a város, nem merül fel probléma. Jelenleg azonban mintegy tucatnyi „vitatott” befektetési szerződés létezik, amelyek keretében „szövetségi” földterületek, valójában illegálisan, befektetési feltételek mellett, a Moszkva városa és a befektetők által aláírt szerződés alapján, illegálisan vettek részt a gazdasági forgalomban. a tulajdonos képviselője. Aktív munka folyik e beruházási szerződések megkötése és az Orosz Föderáció részesedésének meghatározása a telek tulajdonosaként vagy a telek bérleti jogának tulajdonosaként.

Abban az esetben, ha a telek kereskedelmi szervezetek vagy kormányzati szervek tulajdonában van, az infrastrukturális költségek jelenlegi kompenzációs módszereivel történő számítás kétszeres számításhoz vezet, és megterheli a befektetőt, csökkentve a jövedelmezőségét.

Meg kell azonban jegyezni, hogy a beruházási projektek végrehajtására vonatkozó jogalkotási eljárást a legtöbb esetben a moszkvai kormány, az Orosz Föderáció kormányának adminisztratív dokumentumai, valamint a befektetők és a szövetségi osztályok között a város részvétele nélkül kötött beruházási szerződések szabályozzák. .

Az ilyen beruházási szerződések nem tartalmaznak olyan feltételeket, amelyek előírnák a beruházónak a város költségvetésébe történő befizetését.

A beruházó azon kötelezettsége, hogy a városnak bármilyen kifizetést teljesítsen, csak a polgári jogi jogviszonyokból fakadhat, ha a moszkvai kormány és a befektető hozzájárulásával megfelelő megállapodást köt. Ennek megfelelően a moszkvai kormány adminisztratív dokumentumainak a meglévő szociális, közlekedési és mérnöki infrastruktúra kompenzációjának összegének meghatározására vonatkozó rendelkezései nem képezik a meghatározott kifizetés beszedésének alapját.

A szövetségi hatóságok vitatják azt a gyakorlatot, hogy a beruházási projektek végrehajtása során, különösen a lakásépítés során beszednek a városi költségvetésbe befizetéseket.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 12. cikkének 6. szakasza nem ad jogot a kódexben nem szereplő szövetségi, regionális vagy helyi adók és illetékek megállapítására, valamint a Moszkva városa számára történő kifizetésekre a befektetők számára a beruházási projektek végrehajtása során. a Moszkva város területén található lakóépületek építését és rekonstrukcióját ez a kódex nem írja elő.

Moszkva városának szintén nincs alapja a szociális infrastruktúra (iskolák, kórházak stb.) kompenzációját követelni, mivel a 184-FZ 99.10.06-i szövetségi törvényeknek megfelelően „A jogalkotási (reprezentatív) szervezet általános elveiről ) és az Orosz Föderáció végrehajtó szervei államhatalom" és 2003. október 6-án kelt 131-FZ „Az Orosz Föderáció helyi önkormányzatának megszervezésének általános elveiről" című sz. az Orosz Föderációt alkotó egység, i.e. ebben az esetben a moszkvai város költségvetésének terhére.

Szintén az Art. Az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének 46. cikke értelmében a helyi önkormányzati szerv köteles a szerzői jogok jogosultjainak kérésére 30 napon belül díj felszámítása nélkül kiadni egy telek településrendezési tervet, amely tartalmazza a földterület engedélyezett használatára vonatkozó információkat is. telek, a cél, a paraméterek és a beruházási projektek elhelyezésének követelményei a megadott telken.

Jelenleg az Orosz Föderáció jogszabályai csak egy kifizetést írnak elő a városnak, amelyet az építési engedély megszerzése során a telek tulajdonosától lehet beszedni. Ez a befizetés a közműhálózatokhoz való csatlakozás díja (a Településrendezési Szabályzat 48. cikkelye). Létezik egy, a moszkvai kormány 2006. november 7-i 882-PP számú rendelete által jóváhagyott módszertan, amely szerint az infrastruktúráért fizetett kifizetések összege gazdasági lényegét tekintve a telek vagy a projekt egy részének piaci értékét jelenti. bevétel, és nem csatlakozási költség. Ezért ez a módszer nem használható annak a kifizetésnek a meghatározására, amely kompenzálja Moszkva városának mérnöki költségeit olyan beruházási projektekben, amelyek kereskedelmi építmények vagy az Orosz Föderáció ingatlanait érintik.

Az egyik dokumentum, amely alapján a terület fejlesztésének és műszaki előkészítésének költségei meghatározhatók, a moszkvai kormány által 1997. június 6-án jóváhagyott „Az építési költségek alapvető specifikus mutatóinak gyűjteménye” (BUP). 595-RZP számhoz. A gyűjtemény 2.13 „A mikrokörzetek integrált fejlesztésének költségének alapvető fajlagos mutatói” táblázata bemutatja a mikrokörzet építésének költségszerkezetét, és külön kiemeli a műszaki berendezések és a tereprendezés költségeit az összköltség 10,9%-áig. fejlődésükről.

Amint azt Krasnoperov O.M. „A mérnöki infrastruktúra elemeinek létrehozásának, a terület tereprendezésének és a fő közműhálózatokhoz való csatlakozás műszaki feltételeinek teljesítésének költségeinek elszámolása a beruházási tevékenységbe bevont ingatlanobjektumok értékelésekor” – 10 éve fejlesztették ki a BUPS-t, és ez idő alatt mind a szabályozási keretrendszert. és az építés becsült költségének szerkezete. Az építési projektek mérnöki támogatási költségeinek elemzésének és felmérésének problémája 2005-től napjainkig többször is felmerült a médiában, szakkiadványokban, valamint különböző konferenciákon.

A kiadványok szerzői és szakértői egyöntetűen azon a véleményen vannak, hogy ma a kommunikációhoz való kapcsolódás az egyik legfájdalmasabb probléma egy fejlesztő számára. Ahogy a gyakorlat azt mutatja, a fejlett európai országokban a közművek az építési költségek 1012 százalékát teszik ki. Ugyanakkor az adatok statisztikai elemzése és a TsNIIPromzdaniy Expertiza CJSC szakemberei által végzett kutatások eredményei azt mutatják, hogy Moszkva város körülményei szerint a mérnöki támogatás súlyozott átlagos költsége, amelyet a műszaki támogatás általánosítása alapján határoztak meg. adott adat, figyelembe véve a megengedett kerekítéseket, az Az elsődleges létesítmények építési költségének 17 százaléka.

Jelenleg aktív levelezés folyik a városi és a szövetségi struktúrák között, amiből az következik, hogy ha az Orosz Föderáció területrésze a beruházási szerződésekben nem haladja meg a 30%-ot, a város részesedésének jogilag jelentéktelennek kell lennie.

A moszkvai kormány egyetért ezekkel az érvekkel. Moszkva polgármesterének írt levele alapján Yu.M. Luzskov Moszkva első polgármester-helyettesétől a moszkvai kormányban Yu.V. A Roslyak 2007.10.05-i keltezése megjegyzi, hogy a moszkvai kormány építkezést szabályozó adminisztratív dokumentumaiban tanácsos kötelezni a szövetségi struktúrák által vonzott befektetőket a mérnöki és közlekedési infrastrukturális létesítmények építésének finanszírozására olyan összegben, amely biztosítja az ingatlanok működését. a rájuk épülő ingatlanok és az energiahálózatokhoz való csatlakozás díja.

Ebből arra következtethetünk, hogy a beruházási szerződés megkötésekor a beruházó köteles a megállapodás szerinti összegben finanszírozni az építési beruházás kivitelezését, valamint megfizetni (vagy az építés befejezésekor átruházni) a tulajdonos részesedését telket, és viseli a városi közműhálózatokhoz való csatlakozás költségeit.

Ez a levél, mint a szövetségi és moszkvai osztályok közötti összes levelezés, amelynek létezéséről kevéssé ismert a beavatatlan körök, valójában véget vetett a hosszú távú vitáknak a telek tulajdonosának meghatározásáról. Mostanáig sok cikk szól állítólagos esetekről, amelyek arra kötelezik a beruházót, hogy a leendő ingatlan forgalmi értékének 90%-áig fizessen be a város és az állam részesedését.

A probléma megoldása azonban egy új problémát tár fel: az újonnan üzembe helyezett létesítmények műszaki közlekedéssel és szociális infrastruktúrával való ellátását. A város mérnöki rendszereinek, útjainak, közösségi közlekedésének kapacitását a város normális működését biztosító szinten kell tartani és korszerűsíteni. Ugyanez vonatkozik a közüzemi és sürgősségi ellátásra, az egészségügyi és oktatási intézményekre. A hatályos jogszabályoknak megfelelően mindezen költségek a várost terhelik. Moszkvában és sok más városban azonban az önkormányzati szolgáltatások, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások városi költségvetésből történő finanszírozása nem térül meg a lakosság, a kereskedelmi és kormányzati szervek által elfogyasztott lakások és kommunális szolgáltatások kifizetése révén, nem is beszélve a korszerűsítés lehetősége és a szolgáltató szervezetektől származó profitszerzés. Ennek oka elsősorban a lakosság életszínvonalának súlyos rétegződése, valamint az, hogy a lakosság nagy része nem képes piaci áron fizetni a közművekért, az egészségügyi, oktatási és egyéb intézmények szolgáltatásaiért, valamint a közlekedésért. Ahogy az elmúlt évek gyakorlata is mutatja, a város gazdaságának ez a része az, ami „kisimítja” hazánkban a társadalmi egyenlőtlenséget és a gazdasági sokkok következményeit. Figyelembe véve a városi szolgáltatások iránti kereslet rugalmatlanságát és a tarifapolitika változásakor a társadalmi robbanás lehetőségét, a város olyan helyzetbe kerül, hogy nem profitál a nem város tulajdonába tartozó területeken a beépítési sűrűség növeléséből, olyan területek, amelyekért a városnak, mint a telek tulajdonosának nem fizetnek kifizetést. Nem szabad megfeledkeznünk egy másik fontos eszközről sem, amelyet a települések gyakran használnak a lakosság szociális és mérnöki szolgáltatások színvonalának biztosítására - a népességszabályozásról. Tekintettel a tartózkodási engedélyek és a regisztrációk intézményének törvénytelenségére, a város egyetlen ellenőrzési eszköze a lakóingatlanok túl magas árának fenntartása és az építési területek sűrűségének szabályozása. Ez az eszköz drámaian csökkentheti az új lakások iránti keresletet és a lakóhelyiségek kínálatát. A lakott területek jelenlegi gazdasági helyzete szerint a népességnövekedés fokozott veszteségeket okoz az önkormányzati hatóságoknak és a Szövetséget alkotó szervezeteknek.

Így a városnak nincs jogi eszköze a városi infrastruktúra bővítésének szükségességével járó költségek fedezésére a fejlesztő vagy a telektulajdonos költségére, és ezen kifizetések nagy része a városnak nem térül meg illetékes hiányában. Az elfogyasztott szolgáltatások díjszabási politikája és ellenőrzési rendszere, azonban e költségek kompenzálásának problémája továbbra is fennáll. Így az elkövetkező három-öt évben reális kilátás nyílik az ingatlanok üzemeltetési költségeinek emelésére a lakosság és a szervezetek közszolgáltatási, tömegközlekedési és társadalombiztosítási díjainak emelésével.

Cikkek

Egy telek tulajdonosának részesedése a beruházási szerződésben és annak meghatározásával kapcsolatos problémák a moszkvai régióban

Mint ismeretes, a piacgazdaságban a rendelkezésre álló erőforrások felhasználásából a maximális bevétel a szakmai cégekkel és részlegekkel együttműködve, előre egyeztetett feltételek mellett érhető el. Ezeket a feltételeket, amelyek cselekmények, felek hozzájárulásai és feltételek összessége, megállapodások (szerződések) szabályozzák. A befektetési tevékenység szükséges feltétele a gazdálkodó szervezet egyéni pénzforgalmának. A befektetési szerződés a beruházó és a többi résztvevő között létrejött megállapodás, amely meghatározza a kölcsönös jogaikat és kötelezettségeiket az anyagi és immateriális erőforrások befektető általi átruházása tekintetében, hogy a befektető érdekében bármilyen befektetési tevékenységet szervezzen és biztosítson. Az Orosz Föderációban a beruházási megállapodások minden típusa közül az építési beruházási megállapodás (szerződés) önálló megállapodástípusként különböztethető meg. Az építőipari beruházási szerződés a tulajdonos döntése alapján megkötött ingatlan építési (rekonstrukciós) szerződése, amely magában foglalja a telekviszonyok bejegyzését és a szükséges tervezési, kivitelezési, üzembe helyezési és egyéb munkák elvégzését. A befektetési tevékenység fő alanyai a befektetők és a befektetési tárgyak felhasználói.

Beruházó lehet minden olyan állami, vegyes vagy magánszervezet, amely elegendő forrással vagy annak vonzására képes, építési (rekonstrukciós) projekt megvalósításában érdekelt, és bevételhez jut egy elkészült ingatlan üzemeltetéséből, vagy annak bármely helyen történő értékesítéséből. szakaszában, valamennyi résztvevő beleegyezésével.

A telek tulajdonosa lehet: az Orosz Föderáció, a Föderációt alkotó szervezetek, önkormányzatok és magánszemélyek. Tekintettel arra, hogy a földforrások jelentős része az állam tulajdonában van, amelynek földjein a legtöbb beruházási és építési projekt valósul meg, a beruházási szerződésekhez a legáltalánosabb állami hozzájárulási forma az üresen álló és az ingatlannal beépített földterület.

A befektetési folyamat minden résztvevője hozzájárul: az állam vagy magánszemély - egy telek, a befektető - pénzeszközök. Ebben az esetben mindegyik fél a befektetési tevékenységből származó nyereségre számít, amelynek arányosnak kell lennie a hozzájárulással.

A befektetési szerződés aláírásakor általában vitatott pont a befektetési folyamatban résztvevők részesedésének meghatározása a hozzájárulásaik értékének pénzbeli egyenértékének meghatározásának nehézsége miatt, illetve korai kilépés esetén a befektetési folyamatból. az egyik résztvevő projektje, a beruházási szerződés eredményeinek követelésének joga. Egyes esetekben a befektetési szerződésnek az egyik résztvevő kezdeményezésére történő idő előtti felmondása esetén meghatározzák a befektetési szerződés idő előtti felmondásával okozott kár megtérítésének igényét, mind a már felmerült költségek formájában. és ennek a résztvevőnek a részesedésére vonatkozó jogok formájában - az elmaradt haszon.

A lakott területek földpiacának általános átláthatatlansága körülményei között annak kialakítása nagyrészt az állami és önkormányzati struktúrák részvételével valósul meg a telkek elidegenítési folyamataiban, amelyek közül a legelőnyösebb a földterület megkötése. befektetési szerződés.

Az állam részvétele az építőipari beruházási szerződésekben van egy bizonyos jellemzője - kötelező feltétele az állam további készpénzfizetésének hiányának - az állam „hiánymentes” beruházási projektje. Vagyis az állami részvétel csak akkor lehetséges, ha az állami induló hozzájárulás költsége nyilvánvalóan fedezi a beruházási szerződésben megkövetelt összes kifizetést, és még nem kívánatos piaci feltételek esetén is minden további befizetés a többi résztvevőt terheli. Csak a célprogramok végrehajtásának kivételes esetekben várható közpénzek befektetése.

A forráshiánnyal küzdő állam számára a beruházási projekt elfogadható módja a sürgető problémák megoldásának (befektetési szerződés végrehajtása vagy követelési jog engedményezése után bevételszerzés, részesedés arányában tulajdonjog átvétele formájában) , felújított területek, új építési beruházások, elvégzett munkák és nyújtott szolgáltatások) számlájára egy igénybe nem vett vagy keveset használt eszköz hozzájárulásként történő átadására.

Valójában az állam részesedése egy beruházási projekt megvalósításában továbbra is nem rögzített adat. Egyrészt vannak módszerek ennek az értéknek a kiszámítására, másrészt azonban marad némi bizonytalanság, mert nagyrészt a fejlesztési projekt paramétereitől függ.

A moszkvai befektető-fejlesztő tevékenységét általában önkormányzati vagy szövetségi tulajdonban lévő földeken végzik. A beruházó pedig – a kialakult gyakorlat szerint – „a város (vagy az állam) részesedését” köteles fizetni a beruházási projektek megvalósítása során.

Piacgazdaságban az állam, mint földtulajdonos feltétel nélküli joga bármely termék kínálati árának meghatározása - az az ár, amelyen a tulajdonos kész ingatlanát (beleértve az építési telkeket is) elidegeníteni. Ezzel kapcsolatban a folyamat többi résztvevőjének „rabszolgaságra” és „elviselhetetlen terhekről” szóló nyilatkozatai populisták, és nyomást kívánnak gyakorolni azokra a tisztviselőkre, akik úgy döntenek, hogy meghatározzák az ingatlan kezdeti eladási árát.

Az ingatlaneladások jelentős volumene miatt az állami és önkormányzati struktúrák különféle módszereket dolgoznak ki az ingatlanelidegenítés árának meghatározására. A hatályos jogszabályok értelmében az állami vagyon elidegenítése csak piaci értéken történhet versenyszerűen, ezért az ingatlan elidegenítését szabályozó valamennyi módszer az értékbecslési tevékenységre vonatkozó jogszabályok alapján kerül kidolgozásra.

A moszkvai kormány által az elmúlt tizenkét évben kidolgozott módszerek világos, normatívan rögzített sémát biztosítanak a földterület tulajdonosának részesedésének értékének meghatározására, amelyet az átruházott jogok természetéből adódóan „bérleti jognak” neveznek. .” Ennek a részaránynak a kifizetése lényegében egy telek bizonyos ingatlantárgyak fejlesztésére és üzemeltetésére szolgáló hosszú távú bérleti jogának költségét jelenti, általában 25 és 49 év közötti időtartamra. egyszeri fizetés. A jelenlegi gyakorlat szerint az egyösszegű befizetésen felül időszakos kifizetések is történnek - a telekhasználatért járó bérleti díj. Ez az egyszeri fizetés az a kezdeti (minimális) ár, amelyen az ajánlattétel kezdődik. Ugyanakkor minden résztvevőt szándékosan figyelmeztetnek arra, hogy a telek használatáért éves bérleti díjat kell fizetni. A telek bérleti jogáért a fennálló földhiányra tekintettel a szerződés megkötéséhez szükséges első hely megvásárlásának az ára. A közelmúltban, valamint a meglévő, felújított vagy újonnan épített épületek térbeli-térbeli jellemzőinek növekedésével a telektulajdonos részesedésének kifizetését olyan módszertan alapján határozzák meg, amely a város részesedését a következőképpen határozza meg: a mérnöki, közlekedési és szociális infrastruktúra kompenzációja.” Ez a technika közelebb áll a piachoz a korábbiakhoz képest. Az egyetlen hátrány az átláthatóság hiánya azon korrekciós tényezők nagyságának és számának meghatározásakor, amelyek jelentősen megváltoztathatják a kifizetett kompenzáció összegét.

A szövetségi központ (általában a Gazdasági Fejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium) által javasolt módszerek bizonyos számítási mutatókat szabályoznak, és előírják a telek tulajdonosának hozzájárulásának kiszámítását vagy a tulajdonos részesedésének igénylésének jogát. a földterület a tervezett felhasználás módszerével történik, és tükröződnek az Orosz Föderáció beruházási projektben való részesedésének meghatározására vonatkozó műszaki előírásokban.

A kutatás eredményeként átlagos számokról beszélhetünk az „Orosz Föderáció részesedésére” a befektetési szerződésekben: a Moszkva Központi Közigazgatási Körzetében található létesítményeknél ez átlagosan a terület 30-60%-át teszi ki, az város egésze - 25-40%.

„Moszkva város részesedése” (a befektetési szerződések alapján, ahol a telek tulajdonosa Moszkva) 20-50%, és a város egészére nézve körülbelül a következőképpen számítják ki: a központi közigazgatási körzetben - 50% - a befektetőnek, 50% - a telek tulajdonosának; a város egyéb közigazgatási körzeteiben 70%-a a beruházót, 30%-át a telektulajdonos kapja.

A részvények aránya minden egyes esetben változhat a terhek meglététől, a helyszín adottságaitól és a piaci helyzettől függően. A városrész (pénzben vagy méterben) befizetésének kérdése egyedileg dől el.

A tervezési és kivitelezési időszakra, majd az elkészült létesítmény üzemeltetésére, az első engedélyezési dokumentáció jóváhagyására, a hálózatokhoz való csatlakozásra vonatkozó földbérleti díj fizetése mellett a beruházónak hozzá kell járulnia óvodák, iskolák stb. építéséhez.

A városnak nyújtott kártérítés feldolgozásakor a számvitelhez és a jogalkotáshoz is kapcsolódik néhány jellemző: a befektetők vagy ajándékként formálják a városnak járó kártalanítást, és ennek az összegnek a 24%-át jövedelemadóként fizetik (vagyis az átruházott részesedés után a városi adót is fizetik a Beruházó), vagy építési költségként próbálja meg ezt a részt vállalni.

A gyakorlatban a „földtulajdonosi részesedés” és a „város kártalanítása” fogalma a meglévő szociális, közlekedési és mérnöki infrastruktúráért keveredik egymással, és egy összegben fizetik be a város költségvetésébe – a „városi részesedést”. ”. Abban az esetben, ha a telek tulajdonosa a város, nem merül fel probléma. Jelenleg azonban mintegy tucatnyi „vitatott” befektetési szerződés létezik, amelyek keretében „szövetségi” földterületek, valójában illegálisan, befektetési feltételek mellett, a Moszkva városa és a befektetők által aláírt szerződés alapján, illegálisan vettek részt a gazdasági forgalomban. a tulajdonos képviselője. Aktív munka folyik e beruházási szerződések megkötése és az Orosz Föderáció részesedésének meghatározása a telek tulajdonosaként vagy a telek bérleti jogának tulajdonosaként.

Abban az esetben, ha a telek kereskedelmi szervezetek vagy kormányzati szervek tulajdonában van, az infrastrukturális költségek jelenlegi kompenzációs módszereivel történő számítás kétszeres számításhoz vezet, és megterheli a befektetőt, csökkentve a jövedelmezőségét.

Meg kell azonban jegyezni, hogy a beruházási projektek végrehajtására vonatkozó jogalkotási eljárást a legtöbb esetben a moszkvai kormány, az Orosz Föderáció kormányának adminisztratív dokumentumai, valamint a befektetők és a szövetségi osztályok között a város részvétele nélkül kötött beruházási szerződések szabályozzák. .

Az ilyen beruházási szerződések nem tartalmaznak olyan feltételeket, amelyek előírnák a beruházónak a város költségvetésébe történő befizetését.

A beruházó azon kötelezettsége, hogy a városnak bármilyen kifizetést teljesítsen, csak a polgári jogi jogviszonyokból fakadhat, ha a moszkvai kormány és a befektető hozzájárulásával megfelelő megállapodást köt. Ennek megfelelően a moszkvai kormány adminisztratív dokumentumainak a meglévő szociális, közlekedési és mérnöki infrastruktúra kompenzációjának összegének meghatározására vonatkozó rendelkezései nem képezik a meghatározott kifizetés beszedésének alapját.

A szövetségi hatóságok vitatják azt a gyakorlatot, hogy a beruházási projektek végrehajtása során, különösen a lakásépítés során beszednek a városi költségvetésbe befizetéseket.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 12. cikkének 6. szakasza nem ad jogot a kódexben nem szereplő szövetségi, regionális vagy helyi adók és illetékek megállapítására, valamint a Moszkva városa számára történő kifizetésekre a befektetők számára a beruházási projektek végrehajtása során. a Moszkva város területén található lakóépületek építését és rekonstrukcióját ez a kódex nem írja elő.

Moszkva városának szintén nincs alapja a szociális infrastruktúra (iskolák, kórházak stb.) kompenzációját követelni, mivel a 184-FZ 99.10.06-i szövetségi törvényeknek megfelelően „A jogalkotási (reprezentatív) szervezet általános elveiről ) és az Orosz Föderáció végrehajtó szervei államhatalom" és 2003. október 6-án kelt 131-FZ „Az Orosz Föderáció helyi önkormányzatának megszervezésének általános elveiről" című sz. az Orosz Föderációt alkotó egység, i.e. ebben az esetben a moszkvai város költségvetésének terhére.

Szintén az Art. Az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének 46. cikke értelmében a helyi önkormányzati szerv köteles a szerzői jogok jogosultjainak kérésére 30 napon belül díj felszámítása nélkül kiadni egy telek településrendezési tervet, amely tartalmazza a földterület engedélyezett használatára vonatkozó információkat is. telek, a cél, a paraméterek és a beruházási projektek elhelyezésének követelményei a megadott telken.

Jelenleg az Orosz Föderáció jogszabályai csak egy kifizetést írnak elő a városnak, amelyet az építési engedély megszerzése során a telek tulajdonosától lehet beszedni. Ez a befizetés a közműhálózatokhoz való csatlakozás díja (a Településrendezési Szabályzat 48. cikkelye). Létezik egy, a moszkvai kormány 2006. november 7-i 882-PP számú rendelete által jóváhagyott módszertan, amely szerint az infrastruktúráért fizetett kifizetések összege gazdasági lényegét tekintve a telek vagy a projekt egy részének piaci értékét jelenti. bevétel, és nem csatlakozási költség. Ezért ez a módszer nem használható annak a kifizetésnek a meghatározására, amely kompenzálja Moszkva városának mérnöki költségeit olyan beruházási projektekben, amelyek kereskedelmi építmények vagy az Orosz Föderáció ingatlanait érintik.

Az egyik dokumentum, amely alapján a terület fejlesztésének és műszaki előkészítésének költségei meghatározhatók, a moszkvai kormány által 1997. június 6-án jóváhagyott „Az építési költségek alapvető specifikus mutatóinak gyűjteménye” (BUP). 595-RZP számhoz. A gyűjtemény 2.13 „A mikrokörzetek integrált fejlesztésének költségének alapvető fajlagos mutatói” táblázata bemutatja a mikrokörzet építésének költségszerkezetét, és külön kiemeli a műszaki berendezések és a tereprendezés költségeit az összköltség 10,9%-áig. fejlődésükről.

Amint azt Krasnoperov O.M. „A mérnöki infrastruktúra elemeinek létrehozásának, a terület tereprendezésének és a fő közműhálózatokhoz való csatlakozás műszaki feltételeinek teljesítésének költségeinek elszámolása a beruházási tevékenységbe bevont ingatlanobjektumok értékelésekor” – 10 éve fejlesztették ki a BUPS-t, és ez idő alatt mind a szabályozási keretrendszert. és az építés becsült költségének szerkezete. Az építési projektek mérnöki támogatási költségeinek elemzésének és felmérésének problémája 2005-től napjainkig többször is felmerült a médiában, szakkiadványokban, valamint különböző konferenciákon.

A kiadványok szerzői és szakértői egyöntetűen azon a véleményen vannak, hogy ma a kommunikációhoz való kapcsolódás az egyik legfájdalmasabb probléma egy fejlesztő számára. Ahogy a gyakorlat azt mutatja, a fejlett európai országokban a közművek az építési költségek 10-12 százalékát teszik ki. Ugyanakkor az adatok statisztikai elemzése és a TsNIIPromzdaniy Expertiza CJSC szakemberei által végzett kutatások eredményei azt mutatják, hogy Moszkva város körülményei szerint a mérnöki támogatás súlyozott átlagos költsége, amelyet a műszaki támogatás általánosítása alapján határoztak meg. adott adat, figyelembe véve a megengedett kerekítéseket, az Az elsődleges létesítmények építési költségének 17 százaléka.

Jelenleg aktív levelezés folyik a városi és a szövetségi struktúrák között, amiből az következik, hogy ha az Orosz Föderáció területrésze a beruházási szerződésekben nem haladja meg a 30%-ot, a város részesedésének jogilag jelentéktelennek kell lennie.

A moszkvai kormány egyetért ezekkel az érvekkel. Moszkva polgármesterének írt levele alapján Yu.M. Luzskov Moszkva első polgármester-helyettesétől a moszkvai kormányban Yu.V. A Roslyak 2007.10.05-i keltezése megjegyzi, hogy a moszkvai kormány építkezést szabályozó adminisztratív dokumentumaiban tanácsos kötelezni a szövetségi struktúrák által vonzott befektetőket a mérnöki és közlekedési infrastrukturális létesítmények építésének finanszírozására olyan összegben, amely biztosítja az ingatlanok működését. a rájuk épülő ingatlanok és az energiahálózatokhoz való csatlakozás díja.

Ebből arra következtethetünk, hogy a beruházási szerződés megkötésekor a beruházó köteles a megállapodás szerinti összegben finanszírozni az építési beruházás kivitelezését, valamint megfizetni (vagy az építés befejezésekor átruházni) a tulajdonos részesedését telket, és viseli a városi közműhálózatokhoz való csatlakozás költségeit.

Ez a levél, mint a szövetségi és moszkvai osztályok közötti összes levelezés, amelynek létezéséről kevéssé ismert a beavatatlan körök, valójában véget vetett a hosszú távú vitáknak a telek tulajdonosának meghatározásáról. Mostanáig sok cikk szól állítólagos esetekről, amelyek arra kötelezik a beruházót, hogy a leendő ingatlan forgalmi értékének 90%-áig fizessen be a város és az állam részesedését.

A probléma megoldása azonban egy új problémát tár fel: az újonnan üzembe helyezett létesítmények műszaki közlekedéssel és szociális infrastruktúrával való ellátását. A város mérnöki rendszereinek, útjainak, közösségi közlekedésének kapacitását a város normális működését biztosító szinten kell tartani és korszerűsíteni. Ugyanez vonatkozik a közüzemi és sürgősségi ellátásra, az egészségügyi és oktatási intézményekre. A hatályos jogszabályoknak megfelelően mindezen költségek a várost terhelik. Moszkvában és sok más városban azonban az önkormányzati szolgáltatások, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások városi költségvetésből történő finanszírozása nem térül meg a lakosság, a kereskedelmi és kormányzati szervek által elfogyasztott lakások és kommunális szolgáltatások kifizetése révén, nem is beszélve a korszerűsítés lehetősége és a szolgáltató szervezetektől származó profitszerzés. Ennek oka elsősorban a lakosság életszínvonalának súlyos rétegződése, valamint az, hogy a lakosság nagy része nem képes piaci áron fizetni a közművekért, az egészségügyi, oktatási és egyéb intézmények szolgáltatásaiért, valamint a közlekedésért. Ahogy az elmúlt évek gyakorlata is mutatja, a város gazdaságának ez a része az, ami „kisimítja” hazánkban a társadalmi egyenlőtlenséget és a gazdasági sokkok következményeit. Figyelembe véve a városi szolgáltatások iránti kereslet rugalmatlanságát és a tarifapolitika változásakor a társadalmi robbanás lehetőségét, a város olyan helyzetbe kerül, hogy nem profitál a nem város tulajdonába tartozó területeken a beépítési sűrűség növeléséből, olyan területek, amelyekért a városnak, mint a telek tulajdonosának nem fizetnek kifizetést. Nem szabad megfeledkeznünk egy másik fontos eszközről sem, amelyet a települések gyakran használnak a lakosság szociális és mérnöki szolgáltatások színvonalának biztosítására - a népességszabályozásról. Tekintettel a tartózkodási engedélyek és a regisztrációk intézményének törvénytelenségére, a város egyetlen ellenőrzési eszköze a lakóingatlanok túl magas árának fenntartása és az építési területek sűrűségének szabályozása. Ez az eszköz drámaian csökkentheti az új lakások iránti keresletet és a lakóhelyiségek kínálatát. A lakott területek jelenlegi gazdasági helyzete szerint a népességnövekedés fokozott veszteségeket okoz az önkormányzati hatóságoknak és a Szövetséget alkotó szervezeteknek.

Így a városnak nincs jogi eszköze a városi infrastruktúra bővítésének szükségességével járó költségek fedezésére a fejlesztő vagy a telektulajdonos költségére, és ezen kifizetések nagy része a városnak nem térül meg illetékes hiányában. Az elfogyasztott szolgáltatások díjszabási politikája és ellenőrzési rendszere, azonban e költségek kompenzálásának problémája továbbra is fennáll. Így az elkövetkező három-öt évben reális kilátás nyílik az ingatlanok üzemeltetési költségeinek emelésére a lakosság és a szervezetek közszolgáltatási, tömegközlekedési és társadalombiztosítási díjainak emelésével.

Befektető (társbefektető) az a jogi személy vagy magánszemély, aki saját és (vagy) kölcsönzött forrásból tőkebefektetést hajt végre egy beruházási projekt megvalósítása érdekében a jelen Szerződésben meghatározott mértékben.

Összoroszországi információs-elemző és tudományos-gyakorlati folyóirat, a „Tulajdonviszonyok az Orosz Föderációban” összoroszországi verseny győztese, 9. szám, Moszkva 2007.

// Kereskedelmi ingatlanok (Kereskedelmi ingatlanok) „Hálózat egy nagyvárosban.” 07/19/2006;

// Ingatlanpiaci elemzés. 2006. május; // az IBL-Realty Ingatlaniroda portálja (2005. május); // FC-NEWS, „New Politics” központ, Vedomosti. 2006. augusztus; / A VII. Nemzetközi Építőipari Kongresszus anyagai IBC - 2007, Szentpétervár; // Vedomosti. 2007. 42. szám (1816).

A VII. Nemzetközi Építőipari Kongresszus anyagai IBC - 2007, Szentpétervár.

Krasznoperov O.M. "A mérnöki infrastruktúra elemeinek létrehozásának, a terület tereprendezésének és a fő közműhálózatokhoz való csatlakozás műszaki feltételeinek teljesítésének költségeinek elszámolása a befektetési tevékenységgel érintett ingatlanobjektumok értékelésekor" - az összoroszországi információs-elemző és tudományos-gyakorlati folyóirat, a nyertes az összoroszországi versenyek „Tulajdonviszonyok az Orosz Föderációban” Föderáció, 9. szám, Moszkva 2007

Fejlődése során a társadalom számos eszközzel állt elő a megtakarításra és a pénz növelésére.

A leggyakoribb eszközök a következők:

• értékpapírok vásárlása;
• ingatlanszerzés;
• arany vásárlás;
• földberuházás;
• befektetés ékszerekbe és értékes érmékbe stb.

A telkek befektetési vonzereje különböző elemekből áll:

• távolság a város határától;
• kommunikáció;
• természeti táj;
• társadalmi tényezők;
• piaci feltételek.

Tanács! Ne vegye fontolóra a földvásárlást elektromos vagy kommunikációs vezetékek, csővezetékek, utak vagy vasutak közelében.

Telek vásárlása vagy a telken egy objektum építésének megkezdése előtt beruházási szerződést kell kötni a telek fejlesztésére. Ez a megállapodás szabályozza az ügyfél, a befektető és a vállalkozó közötti kapcsolatot.

A szerződés megkötése előtt a befektető köteles:

• ellenőrizze az ügyfél üzleti hírnevét és hiteltörténetét. Valamint az aláírandó szerződés többi fele;
• tekintse meg a telek tulajdoni dokumentumait, ha nem a befektető tulajdona;
• kérjen engedélyt a fejlesztőtől az építkezés lefolytatására, valamint egyéb szükséges engedélyek, határidőre aktualizálva;
• ha a telket az állam bérli, akkor tanulmányozni kell a bérleti feltételeket, telekvásárlás lehetősége, további terhek;

Tanács! Ha egy befektető már szerepel a szerződésben, akkor figyelmesen olvassa el cselekedeteit, és végezze el a szerződés jogi felülvizsgálatát, hogy ne váljon a „kettős értékesítés” áldozatává.

A rendelkezésre álló források földvásárlásba való befektetése bizonyos specifikus ismereteket igényel. Nézzük meg közelebbről egy ilyen befektetés főbb árnyalatait.

Jelenleg a befektetőnek a következő lehetőségei vannak a földbe történő befektetéshez:

• mezőgazdasági terület vásárlása;
• földvásárlás egy dacha egyesületben;
• földvásárlás fejlesztési projekthez;
• földvásárlás gazdaságszervezéshez.

Egy telek befektetési vonzerejét, valamint értékét a befektető számára a tervezett rendeltetése alapján határozzák meg.

Mezőgazdasági terület vásárlása

Ilyen vásárlás abban az esetben lehet indokolt, ha a befektető a termőföld értékének növekedésére számít. Másrészt ez a telek átkerülhet az egyéni lakásépítési telek kategóriába, és a jövőben jóval magasabb áron értékesíthető. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ha mezőgazdasági célú földet vásárol, akkor legfeljebb három évig tarthatja „molylepényben” a földet.

Ezen időszak után megnő annak a kockázata, hogy az állam szükségleteire ingyenesen lefoglalják. Ezért egy ilyen beruházás hátránya, hogy az ilyen földeket gyorsan át kell adni egy másik státuszba, vagy meg kell művelni, ültetni és be kell szedni a növényeket. Emlékeztetni kell arra is, hogy a földtulajdonért adót kell fizetnie.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 31. cikke értelmében a mezőgazdasági földterületre legfeljebb 0,3% adót kell fizetni, de csak akkor, ha azt rendeltetésszerűen használják. Más esetekben az adó mértéke a költség 1,5%-a, ami 5-szöröse.

Tanács! Nem döntheti el egyedül, hogy milyen mértékű adót fizet. Számos árnyalat van az erre a földkategóriára vonatkozó számítás során. Az arány meghatározásakor a fő szempont a mezőgazdasági munkára szánt föld tényleges hasznosítása.

Telekvásárlás egy dacha egyesületben

Egy dacha egyesületben vagy faluban földvásárlás is érdekes lehet, különösen akkor, ha az egyesület vagy falu rendelkezik gázellátással, a várostól rövid távolságra található, és jó kilátásai vannak a fejlődésre. Ebben az esetben a befektetés értéknövekedésével számolhat.

Telek vásárlása fejlesztési projekthez

Egy ilyen befektetési projekt csak nagyon gazdag befektetők számára valósítható meg. Ha saját projekt megvalósítását tervezi. De ha egy befektetőnek van információja egy nagy építőipari cég tervezett földvásárlásáról, akkor miután egy kicsit korábban megvásárolta, magasabb áron eladhatja ennek a cégnek.

Földvásárlás gazdaságszervezéshez

A pénzügyi források ilyen befektetése csak feltételesen nevezhető földberuházásnak, mivel a gazdaság megszervezése inkább egy új vállalkozás megnyitása, amelynek költségét nemcsak a föld költsége határozza meg, hanem az első szakaszban. ez még mindig földvásárlási befektetés.

Földvásárláskor figyelembe veendő korlátozások

Amint fentebb említettük, a földvásárlásnak számos jellemzője van, ezért vásárlás előtt ügyeljen a következő pontokra:

• pontosan meg kell határozni a föld rendeltetését, mivel például a mezőgazdasági tevékenység nem folytatható a beruházásra szánt területen;
• Kerti telken nem mindig lehet tartózkodási engedélyt szerezni, akármilyen ház épül ott. Gyakran bírósági végzés beszerzése szükséges, és csak ezután lesz lehetőség a regisztrációra;
• a személyes gazdálkodásra szánt föld nem mindig jelenti a lakóépület építésének automatikus engedélyezését, ezt a helyzetet tisztázni kell.

Tanács! Amennyiben a beruházó további épületeket kíván emelni, vagy a földterületet a rendeltetésétől eltérő célra kívánja használni, akkor tisztázni kell, hogy lehetséges-e a telek terv szerinti elidegenítése vagy sem.

A befektetők főbb hibái a földvásárlás során

Telekvásárlás előtt a befektetőnek meg kell válaszolnia a következő kérdéseket:

• Hogyan felel meg a föld minősége a beruházási céloknak?
• Fennáll a tavaszi árvíz veszélye?
• A telken van-e terhelés lefoglalás vagy értékesítési tilalom formájában?
• Hány ember birtokolja a telket, házasok-e, és a házastársuk beleegyezik-e a telek eladásába?
• A webhely határos közterületekkel?
• Mennyire aktuális a kataszteri helyszínrajz?
• Vannak viták a szomszédokkal az ingatlan határát illetően?

Milyen nehézségek nehezíthetik a földvásárlást?

A földvásárlás során további nehézségek adódhatnak, ha:

• a földterületnek két tulajdonosa van, akik osztott tulajdoni alapon birtokolják;
• a helyszín államilag védett területen, például természetvédelmi területen található;
• a webhely állandó használatban van, és nem tulajdonosa;
• a föld terhelés alatt áll;
• a jövőben a földet állami szükségletekre lefoglalják stb.

Tanács! Ha ilyen nehézségek merülnek fel, érdemes megfontolni alternatív helyszínek vásárlását, és nem bonyolódni hosszú távú peres eljárásokba.

Oroszországban a föld befektetési vonzereje továbbra is meglehetősen magas, annak ellenére, hogy a gazdasági visszaesés időszakában az ára nem mindig emelkedik.

Tanács! Jobb a földbe fektetni olyan időszakokban, amikor gazdasági növekedést jósolnak, mivel ebben az esetben a gazdaság növekedésével a földköltség is emelkedik.