ในสหพันธรัฐรัสเซีย เช่นเดียวกับในหลายประเทศ ที่ดินแบ่งออกเป็นหมวดหมู่ตามวัตถุประสงค์ สิ่งนี้ดีหรือไม่ดีเป็นคำถามที่ยาก นักลงทุนจำนวนมากแย้งว่าการให้เกรดดังกล่าวสร้างความสับสนและทำให้การทำธุรกรรมในตลาดที่ดินมีความซับซ้อน ในขณะที่คนอื่นๆ แย้งว่าการให้เกรดดังกล่าวช่วยป้องกันการพัฒนาที่ดินที่อุดมสมบูรณ์อย่างสมบูรณ์ ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสื่อมถอยของการเกษตรกรรม หากผู้ลงทุนตัดสินใจทำ การลงทุนในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเขาจะมีคำถามทันทีว่าการซื้อมีค่าใช้จ่ายเท่าใดและการลงทุนในรูปแบบใดที่ให้ผลกำไรมากกว่า

แนวทางการลงทุนที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ในกรณีนี้ เป็นไปได้สองทางเลือก ประการแรกคือการได้มาซึ่งที่ดินผ่านการจัดสรรหุ้นที่ดิน ประการที่สองคือการซื้อที่ดินจากเจ้าของหรือคนกลางซึ่งมีเอกสารยืนยันกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

วิธีการลงทุนผ่านหุ้นถือเป็นผู้นำในตลาดการลงทุนที่ดิน อย่างไรก็ตาม มีความเสี่ยงสูง วิธีการลงทุนแบบที่สองจะเชื่อถือได้มากขึ้น

ในกรณีนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย จำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารของเจ้าของเพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของอย่างรอบคอบ จำเป็นต้องตรวจสอบสภาพดินของไซต์รวมทั้งค้นหาปัญหาที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ

จะซื้ออะไรและอย่างไร

ในการเริ่มต้น ผู้ลงทุนควรตัดสินใจว่าจะซื้อที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ใด หากไม่มีแผนที่จะจัดฟาร์มขนาดใหญ่บนเว็บไซต์ในอนาคตก็ไม่สมเหตุสมผลที่จะซื้อที่ดินขนาดใหญ่ เป็นการดีที่สุดที่จะซื้อที่ดินขนาดเล็กที่คุณสามารถสร้างบ้านแล้วเช่าเป็นบ้านพักฤดูร้อนได้

การลงทุนใกล้บ่อน้ำและป่าไม้จะประสบผลสำเร็จ ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนก็คือสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติที่สวยงาม

การลงทุนในที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับอนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์ บ่อน้ำแร่บำบัด หรือสถานพยาบาลจะเป็นผลกำไร ในอนาคตแปลงดังกล่าวสามารถสร้างรายได้สูงกว่าต้นทุนเดิมหลายเท่า

ในสหพันธรัฐรัสเซีย ในพื้นที่เกษตรกรรมส่วนใหญ่ ค่อนข้างเป็นไปได้ที่จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

ประเภทของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแบ่งออกเป็นประเภทย่อย ในหมวดหมู่ย่อยเหล่านี้ มีการจัดสรรพื้นที่สำหรับการผลิตพืชผล การเลี้ยงปศุสัตว์ และการก่อสร้างกระท่อมฤดูร้อน ดังนั้นบนที่ดินที่มีไว้สำหรับการก่อสร้างเดชาจึงมีการสร้างกระท่อมคฤหาสน์และแม้แต่หมู่บ้านเดชาทั้งหมด

ข้อได้เปรียบที่ยิ่งใหญ่เมื่อเลือกสถานที่คือใกล้กับทางหลวงของรัฐบาลกลาง ในสหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินในมอสโก, ภูมิภาคมอสโก, วลาดิมีร์, ตเวียร์และคาลูกาถือเป็นผลกำไรสูงสุดสำหรับการลงทุน

ข้อเสียของการลงทุนในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ข้อเสียที่ร้ายแรงที่สุดของการลงทุนในที่ดินประเภทนี้คือเมื่อขายที่ดินผู้ขายจะต้องเสนอซื้อต่อหน่วยงานระดับภูมิภาค ทางออกจากสถานการณ์นี้อาจเป็นการเปลี่ยนประเภทของที่ดิน อย่างไรก็ตามขั้นตอนนี้ซับซ้อนและยุ่งยากมาก

เมื่อเลือกสถานที่คุณควรติดต่อฝ่ายพัฒนาการเกษตรระดับภูมิภาคเพื่อขอข้อมูลและทำความคุ้นเคยกับแผนการพัฒนาเป็นเวลาหลายปี เพราะหากโครงสร้างพื้นฐานของภูมิภาคดีขึ้น นั่นหมายถึงราคาที่ดินจะสูงขึ้น

ดังนั้นการลงทุนในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงเป็นพื้นที่การลงทุนที่มีแนวโน้มมากที่สุดในตลาดที่ดินรัสเซีย ทำเลที่ตั้งที่ได้รับการคัดเลือกอย่างดีของไซต์และโครงการการลงทุนที่มีการจัดการอย่างดีสามารถให้รายได้ที่มั่นคงและสูงแก่นักลงทุน

สาระสำคัญของโครงการลงทุนนั้นอยู่ที่การนำแนวคิดเชิงนวัตกรรมไปใช้จริงและการให้เหตุผลถึงความจำเป็นในการลงทุนในกิจกรรมที่ต้องสร้างผลกำไรและน่าดึงดูดสำหรับการลงทุนเหล่านี้ เช่นเดียวกับโครงการเชิงพาณิชย์อื่นๆ นั่นคือประการแรกความน่าดึงดูดใจในการลงทุนเชิงอุดมการณ์และสาระสำคัญของโครงการจะต้องมองเห็นและเข้าใจได้ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถเห็นด้วยกับการลงทุนได้และประการที่สองจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจทันทีว่าโครงการจะสร้างผลกำไรเพียงพอ

มีข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้เมื่อพูดถึงโครงการลงทุนประเภทที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ (สังคมและสิ่งแวดล้อม) แม้ว่าจะสันนิษฐานว่าจะได้รับผลกำไรทางอ้อมเช่นโดยการปรับปรุงสภาพสังคมของคนงาน แต่ไม่ว่าในกรณีใด ทั้งผู้รับเหมาและนักลงทุนจะต้องเข้าใจอัลกอริธึมในการดำเนินการตามแผนในแต่ละขั้นตอน กรอบเวลา ต้นทุน และผลลัพธ์สุดท้ายอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงสร้างเอกสารการออกแบบและประมาณการขึ้นมา

โครงการลงทุนคืออะไร

ในวรรณคดีความเข้าใจว่าโครงการลงทุนคืออะไรขึ้นอยู่กับปริมาณความหมายที่แนบมากับแนวคิด

1. ในแง่ที่แคบกว่านั้น มันคือแผนธุรกิจที่ได้มาตรฐาน - เหตุผลทางเศรษฐกิจสำหรับโครงการลงทุน โดยอธิบายให้นักลงทุนทราบถึงความเป็นไปได้ในการลงทุน โดยระบุปริมาณและจังหวะเวลา
2. ในแง่กว้าง แนวคิดของโครงการลงทุนประกอบด้วยโปรแกรมกิจกรรมทั้งหมดที่รับประกันการลงทุนที่มีประสิทธิภาพพร้อมผลกำไร

เมื่อเลือกความหมายที่เกี่ยวข้องมากขึ้น ควรคำนึงว่าโครงการลงทุนเป็นโครงการที่มีคุณสมบัติการออกแบบที่มีลักษณะเฉพาะเป็นประการแรก:

• ช่วงเวลา,
• ค่าใช้จ่าย,
• ผลลัพธ์เฉพาะ
• สถานการณ์สมมติสำหรับการดำเนินการตามแผนเป็นระยะ

เมื่อดึงดูดเงินทุนจากภายนอก ลักษณะโครงการทั้งหมดเหล่านี้จะยังคงอยู่ แต่ยังเสริมด้วยกิจกรรมการโฆษณาที่มุ่งเป้าไปที่นักลงทุน การส่งข้อเสนอเชิงพาณิชย์ แสดงให้เห็นถึงลักษณะที่น่าดึงดูดของโครงการลงทุนและมาตรการโน้มน้าวใจอื่น ๆ

แน่นอนว่าทั้งหมดนี้เกี่ยวข้องกับการจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็น แต่โครงการลงทุนไม่ได้จำกัดอยู่เพียงชุดเอกสารเท่านั้น สำหรับโครงการลงทุน คำจำกัดความรวมถึงช่วงของกิจกรรมทั้งหมดที่ดำเนินการโดยผู้รับเหมาตามแผนในเงื่อนไขของฐานทรัพยากรที่จำกัด ซึ่งเป็นปัจจัยจูงใจในการดึงดูดการลงทุน นอกจากนี้ โครงการลงทุนไม่ได้ดำเนินการในสภาพแวดล้อมที่แยกจากกัน แต่ในบริบททางสังคมและธรรมชาติที่กำหนด ซึ่งในทางกลับกัน กำหนดข้อจำกัดบางประการ และจำเป็นต้องมีการแนะนำความแตกต่างในการดำเนินโครงการ ขึ้นอยู่กับความหลากหลายของเงื่อนไขทางสังคมและนิเวศวิทยา . จากที่กล่าวมาข้างต้น จึงทำให้แนวคิดและประเภทของโครงการลงทุนมีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด

การจำแนกประเภท: เกณฑ์และประเภทการแยก

มีหลายเกณฑ์ในการจำแนกโครงการลงทุน แต่ตัวชี้วัดหลักมีดังนี้:

• วัตถุประสงค์ วัตถุประสงค์ และทิศทางของกิจกรรม
• ขนาดและระดับอิทธิพลต่อตลาดและ/หรือภูมิภาค
• ขอบเขตของการดำเนินโครงการ
• ลักษณะเวลาในการดำเนินการ
• ลักษณะความน่าเชื่อถือ

คุณสมบัติเหล่านี้ช่วยให้เราสามารถแยกแยะโครงการลงทุนประเภทต่อไปนี้ได้

นอกจากนี้ ตามระดับของอิทธิพลซึ่งกันและกัน มีโครงการที่เป็นอิสระ เสริมกัน และแม้กระทั่งแยกออกจากกัน และในแง่ของระดับความเสี่ยง - เชื่อถือได้และมีความเสี่ยง (ความพยายามด้านนวัตกรรมใหม่ ๆ ส่วนใหญ่)

แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องจะเกิดขึ้นในโครงการลงทุนตลอดวงจรชีวิต แต่โครงสร้างของโครงการก็ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง พารามิเตอร์ของโครงการลงทุนเกี่ยวข้องกับการกำหนดเวลา ต้นทุน ขนาด และลำดับขั้นตอนเชิงตรรกะ ขั้นตอนเหล่านี้มีรายละเอียดในเชิงลึกที่แตกต่างกันและการใช้เครื่องมือของตัวเอง แต่อย่างไรก็ตาม การออกแบบจำเป็นต้องสร้างสถานการณ์ขึ้นมาตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อกำหนดเป้าหมายและวัตถุประสงค์ ตั้งชื่อผลลัพธ์ที่คาดหวัง และประมาณการจำนวนเงิน ของทรัพยากรที่จำเป็น โดยทั่วไปโครงสร้างการออกแบบประกอบด้วยองค์ประกอบดังต่อไปนี้:

1. ประวัติย่อ- เป็นการสรุปการลงทุนและแผนโครงการ
2. คุณลักษณะของผู้ริเริ่ม- โดยจะมอบให้กับนักลงทุนและเกี่ยวข้องกับสถานะทางการเงิน ตำแหน่งในตลาดหรืออุตสาหกรรม และคุณลักษณะของระบบการจัดการ นอกจากนี้ ยังได้อธิบายลักษณะสำคัญของผู้เข้าร่วมโครงการในส่วนของนักลงทุน (ผู้ริเริ่ม)
3. แก่นแท้และองค์ประกอบทางอุดมการณ์หรือคำอธิบาย- ที่นี่จะกำหนดคุณลักษณะที่โดดเด่นของแนวคิด ความได้เปรียบเหนือแนวคิดที่คล้ายคลึงกัน หลักการ และกลไกในการนำแนวคิดไปใช้
4. การวิเคราะห์ตลาดการผลิต- ในขณะเดียวกันก็กำหนดว่าส่วนแบ่งของตลาดนี้ที่ผู้ผลิตจะสามารถครอบครองได้หลังจากการดำเนินโครงการ
5. การวิเคราะห์ตลาด- ตลาดสำหรับวัสดุและวัตถุดิบ ตลาดแรงงาน และทรัพยากรอื่นๆ ได้รับการประเมินอย่างเต็มที่เพื่อกำหนดขอบเขตการขายผลิตภัณฑ์ที่มั่นคงและการเข้าถึงฐานทรัพยากรอย่างมั่นคงเป็นไปได้
6. แผนการดำเนินงาน- นี่คือรายการขั้นตอนของกระบวนการและมาตรการขององค์กรสำหรับการนำไปปฏิบัติ
7. แผนทางการเงิน- โดยสรุปจำนวนเงินที่จะใช้และจำนวนเงินที่จะได้รับเป็นผลตอบแทนการลงทุนในกรณีที่การดำเนินการประสบความสำเร็จ รวมถึงภายในกรอบเวลาใด
8. การประเมินความเสี่ยง- มีการคำนวณระดับความเสี่ยงที่มาพร้อมกับกระบวนการและการประเมินความเสี่ยงตามผลลัพธ์ของโครงการ ในขณะเดียวกัน ภาพที่มองโลกในแง่ดีและมองโลกในแง่ร้ายก็ถือเป็นภาพขนาดใหญ่

ควรพิจารณาส่วนประกอบที่มีความจุมากที่สุด (รวมถึงองค์ประกอบต่างๆ) อย่างละเอียด

ข้อกำหนดอย่างเป็นทางการสำหรับแผน

ในแง่หนึ่ง แผนโครงการลงทุน (หรือแผนธุรกิจ) เป็นเอกสารที่มีโครงสร้างที่เข้มงวดซึ่งแสดงให้เห็นถึงความน่าดึงดูดและความมีชีวิตของโครงการ ในการทำเช่นนี้เมื่อวางแผนโครงการลงทุนจะมีการให้แนวคิดที่เป็นวัตถุประสงค์เกี่ยวกับศักยภาพในการพัฒนาการผลิตตัวบ่งชี้ประสิทธิภาพเชิงปริมาณและคุณภาพระบุโซนความเสี่ยงวิธีการส่งเสริมผลิตภัณฑ์ ฯลฯ

ขณะเดียวกัน แผนควรกระชับ โดยสรุปประเด็นที่สำคัญที่สุดของแต่ละรายการ แต่เข้าถึงได้เพื่อการศึกษาและครบถ้วนเพียงพอที่จะแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบอย่างเป็นกลาง สำหรับโครงการลงทุน องค์ประกอบที่สำคัญของแผนคือการโน้มน้าวใจ และจากนี้เป็นไปตามความกระชับ (นั่นคือไม่มีรายละเอียดทางเทคนิคมากเกินไป) ความชัดเจนในการกำหนดเป้าหมายและอธิบายขั้นตอนในการดำเนินการ และข้อกำหนดสำหรับภาษาในการนำเสนอ . โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณไม่ควรหันไปใช้คำสแลงแบบมืออาชีพในแผนธุรกิจของคุณ ซึ่งนักลงทุนอาจไม่เข้าใจ

เพื่อให้นักลงทุนสนใจ ควรใช้ตารางภาพ กราฟ และรูปสัญลักษณ์

ส่วน “สรุป” ถือเป็นการนำเสนอขนาดเล็กที่สามารถพูดคุยแยกกันเพื่อทำความเข้าใจสาระสำคัญและคุณประโยชน์ โดยบ่งบอกถึงความแตกต่างระหว่างสิ่งที่อยู่ในตลาดตอนนี้และสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนำข้อเสนอไปใช้ ความแตกต่างนี้จะมีการกล่าวถึงโดยละเอียดในส่วนการวิเคราะห์ตลาด

คำอธิบาย

คำอธิบายของโครงการลงทุนเผยให้เห็นสาระสำคัญซึ่งควรแสดงให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างข้อเสนอนี้กับข้อเสนอที่คล้ายกัน ความแตกต่างสามารถแสดงให้เห็นได้จากความสามารถในการทำกำไรที่สูงขึ้น การใช้เงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ความต้องการของผู้บริโภคสำหรับผลิตภัณฑ์ที่สูงขึ้น เป็นต้น โดยทั่วไป แนวคิดใดๆ ก็ตามควรทำให้โครงการหนึ่งโดดเด่นกว่าโครงการอื่นๆ แต่ถึงแม้ในกรณีของการนำเสนอแนวคิดที่เป็นนวัตกรรมและไม่สำคัญซึ่งเปรียบเทียบได้ยากเนื่องจากขาดการแข่งขันในตลาดโดยตรง คำอธิบายก็ควรเปิดเผยเป้าหมายและข้อดีของโครงการ ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการดำเนินการให้ประสบความสำเร็จ และศักยภาพ ปริมาณของผลิตภัณฑ์หรือบริการที่ผลิต

มีการประเมินทางเศรษฐกิจสำหรับแต่ละขั้นตอนของโครงการ การประมาณการมีลักษณะเป็นการคาดการณ์ในระยะแรก (ก่อนการลงทุนและการลงทุน) และลักษณะการคำนวณตามความเป็นจริง - ในขั้นตอนต่อๆ ไป (การดำเนินงาน การชำระบัญชี) เนื่องจากการคาดการณ์ไม่สามารถมีความแน่นอนได้ 100% จึงมีการตั้งสมมติฐานที่ส่งผลต่อความถูกต้อง (รวมถึงเมื่อประเมินความเสี่ยง)

สำหรับนักลงทุน ตัวบ่งชี้ความแม่นยำของการคาดการณ์คือการเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสดจากพื้นที่ต้นทุนไปยังพื้นที่กำไร

ในกรณีนี้ ระดับความแม่นยำของการคาดการณ์จะเพิ่มขึ้น และทำให้ระดับความเชื่อมั่นของนักลงทุนในการประมาณการเพิ่มขึ้นด้วย

ในเรื่องนี้มีการแยกแยะการประมาณการทางสถิติและไดนามิก

• NPV– มูลค่าปัจจุบันสุทธิ
• พี.ไอ.– ดัชนีความสามารถในการทำกำไรจากการลงทุน
• กรมสรรพากร– อัตราผลตอบแทนภายในและ มิเรอร์– แก้ไขอัตราผลตอบแทนภายใน
• กปปส– ระยะเวลาคืนทุนที่ลดลง

การเลือกประเภทการประเมินขึ้นอยู่กับขั้นตอนของกระบวนการลงทุน

ขั้นตอนของกิจกรรมโครงการตามการลงทุน

ขั้นตอนของโครงการลงทุนคือ 3 ขั้นตอนหลักซึ่งมีปริมาณการลงทุนที่แตกต่างกันในแต่ละขั้นตอนและอีกขั้นตอนหนึ่งซึ่งในหลายแหล่งถือเป็นส่วนสำคัญของการดำเนินการ:

1. ขั้นตอนก่อนการลงทุนประกอบด้วยรายการงานที่รวมอยู่ในภาพจำลองตั้งแต่การตรวจสอบแนวคิดเริ่มต้นไปจนถึงการพัฒนาเอกสารประกอบการทำงาน
2. ขั้นตอนการลงทุน - การดำเนินการตามรายการงานร่วมกับนักลงทุน - ประกอบด้วยการกำหนดปริมาณการจัดหาเงินทุน ลำดับและลำดับของการฝากเงิน การเลือกซัพพลายเออร์และเงื่อนไขการจัดส่ง การร่างคุณสมบัติพนักงานและคุณสมบัติ การสรุปสัญญาสำหรับการจัดหาวัตถุดิบ วัสดุ ส่วนประกอบ และทรัพยากรพลังงาน
3. ในขั้นตอนการปฏิบัติงาน มีการควบคุมปริมาณการลงทุนด้านค่าจ้างและเงินทุนหมุนเวียน การลงทุนเพิ่มเติมที่เป็นไปได้จะถูกนำมาพิจารณาที่นี่ด้วย ในกรณีที่โครงการไม่ทำกำไรในตอนแรก การดำเนินงานที่ไม่แสวงหากำไรอาจคงอยู่ในช่วงเวลาหนึ่ง แต่เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาโดยรวมของระยะการดำเนินงาน เป้าหมายทั้งหมดที่ผู้เขียนโครงการติดตามและต้องรับผิดชอบต่อนักลงทุนจะต้องบรรลุเป้าหมาย
4. หลังจากที่โครงการหมดลงแล้ว ขั้นตอนการชำระบัญชีก็เริ่มขึ้น ความอ่อนล้าของโครงการหมายถึงผลกำไรที่ลดลงหรือค่าใช้จ่ายมากกว่ารายได้ ขั้นตอนนี้ยังเกิดขึ้นหากจำเป็นต้องดึงดูดการลงทุนใหม่เพื่อสร้างใหม่หรือปรับปรุงกระบวนการให้ทันสมัย องค์ประกอบข้อมูลของขั้นตอนการชำระบัญชีเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ข้อผิดพลาดด้านระเบียบวิธีในทุกขั้นตอน เพื่อให้ผู้เข้าร่วมในกระบวนการไม่ทำซ้ำในการปฏิบัติในอนาคต

เมื่อดำเนินโครงการลงทุน ขั้นตอนต้องใช้เปอร์เซ็นต์ของเงินลงทุนที่แตกต่างกัน:

• ขั้นตอนก่อนการลงทุนต้องใช้ประมาณ 0.7-1.5% ของเงินลงทุนทั้งหมด
• ขั้นตอนการลงทุน (ต้นทุนหลัก) – 70-90% ของการลงทุนทั้งหมด
• การดำเนินงาน – ประมาณ 10%

มีการแลกเปลี่ยนโครงการลงทุนซึ่งในรัสเซียมีพอร์ทัลข้อมูลเฉพาะพร้อมข้อเสนอโครงการสำหรับนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ

ดังที่ทราบกันดีว่า รายได้สูงสุดจากการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในระบบเศรษฐกิจตลาดสามารถรับได้โดยความร่วมมือกับบริษัทและหน่วยงานมืออาชีพตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ล่วงหน้า เงื่อนไขเหล่านี้ซึ่งเป็นชุดของการกระทำ การมีส่วนร่วมของคู่สัญญาและข้อกำหนดได้รับการควบคุมโดยข้อตกลง (สัญญา) กิจกรรมการลงทุนเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการหมุนเวียนเงินทุนของกิจการทางเศรษฐกิจ สัญญาการลงทุนคือข้อตกลงระหว่างนักลงทุนและผู้เข้าร่วมรายอื่น ซึ่งกำหนดสิทธิและภาระผูกพันร่วมกันเกี่ยวกับการโอนทรัพยากรที่เป็นสาระสำคัญและจับต้องไม่ได้ไปยังลูกค้าโดยผู้ลงทุน เพื่อจัดระเบียบและรับรองกิจกรรมการลงทุนใดๆ เพื่อผลประโยชน์ของนักลงทุน ข้อตกลงการลงทุนทุกประเภทสามารถแยกแยะข้อตกลงการลงทุน (สัญญา) ในการก่อสร้างเป็นข้อตกลงประเภทอิสระในสหพันธรัฐรัสเซีย สัญญาลงทุนในการก่อสร้างเป็นสัญญาสำหรับการก่อสร้าง (การสร้างใหม่) ของอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการจดทะเบียนความสัมพันธ์ทางที่ดินและการดำเนินการออกแบบการก่อสร้างการว่าจ้างและงานอื่น ๆ ที่จำเป็นสรุปบนพื้นฐานของการตัดสินใจของเจ้าของ หัวข้อหลักของกิจกรรมการลงทุนคือนักลงทุนและผู้ใช้วัตถุการลงทุน

นักลงทุนสามารถเป็นโครงสร้างของรัฐ แบบผสม หรือแบบส่วนตัวที่มีเงินทุนเพียงพอหรือมีความสามารถในการดึงดูดพวกเขา สนใจในการดำเนินโครงการก่อสร้าง (สร้างใหม่) และรับรายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์ หรือการขายที่ใดก็ได้ ขั้นตอนของสัญญาการลงทุนโดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้เข้าร่วมทั้งหมด

เจ้าของที่ดินอาจเป็น: สหพันธรัฐรัสเซีย, หน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธ์, เทศบาลและเอกชน เนื่องจากความจริงที่ว่าทรัพยากรที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐซึ่งมีการลงทุนและโครงการก่อสร้างส่วนใหญ่ในที่ดินการดำเนินการของรัฐในสัญญาการลงทุนที่พบบ่อยที่สุดคือที่ดินทั้งว่างและพัฒนาด้วยอสังหาริมทรัพย์

ผู้เข้าร่วมแต่ละคนในกระบวนการลงทุนมีส่วนร่วม: ที่ดินของรัฐหรือเอกชน กองทุนที่ลงทุน ในกรณีนี้แต่ละฝ่ายคาดหวังว่าจะได้รับผลกำไรจากกิจกรรมการลงทุนซึ่งควรเป็นไปตามสัดส่วนของการมีส่วนร่วม

ตามกฎแล้ว จุดที่ถกเถียงกันเมื่อลงนามในสัญญาการลงทุนคือการกำหนดหุ้นของผู้เข้าร่วมในกระบวนการลงทุนเนื่องจากความยากลำบากในการกำหนดจำนวนเงินที่เทียบเท่ากับมูลค่าของการมีส่วนร่วมของพวกเขา หรือในกรณีของการถอนตัวก่อนกำหนดจาก โครงการของหนึ่งในผู้เข้าร่วม สิทธิ์ในการเรียกร้องผลของสัญญาการลงทุน ในบางกรณี ในกรณีที่มีการบอกเลิกสัญญาการลงทุนก่อนกำหนดตามความคิดริเริ่มของหนึ่งในผู้เข้าร่วม สิทธิในการเรียกร้องค่าชดเชยความเสียหายที่เกิดจากการบอกเลิกสัญญาการลงทุนก่อนกำหนดจะถูกกำหนด ทั้งในรูปแบบของต้นทุนที่เกิดขึ้นแล้ว และในรูปแบบของสิทธิในการเรียกร้องส่วนแบ่งของผู้เข้าร่วมรายนี้ที่สูญเสียผลกำไร

ในเงื่อนไขของความทึบทั่วไปของตลาดที่ดินในพื้นที่ที่มีประชากรการก่อตัวของมันจะดำเนินการส่วนใหญ่โดยการมีส่วนร่วมของโครงสร้างของรัฐและเทศบาลในกระบวนการจำหน่ายที่ดินซึ่งเป็นที่นิยมมากที่สุดคือข้อสรุปของ สัญญาการลงทุน

การมีส่วนร่วมของรัฐในสัญญาการลงทุนในการก่อสร้างมีคุณสมบัติบางประการ เงื่อนไขบังคับของการไม่มีการจ่ายเงินสดเพิ่มเติมจากโครงการลงทุนของรัฐที่ "ปราศจากการขาดดุล" สำหรับรัฐ กล่าวอีกนัยหนึ่ง การมีส่วนร่วมของรัฐจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อต้นทุนของการสนับสนุนเริ่มแรกของรัฐจะครอบคลุมการชำระเงินทั้งหมดที่จำเป็นภายใต้สัญญาการลงทุนอย่างชัดเจน และแม้ในกรณีที่สภาวะตลาดไม่เป็นที่พึงปรารถนา ผู้เข้าร่วมรายอื่นจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบการชำระเงินเพิ่มเติมทั้งหมด เฉพาะในกรณีพิเศษของการดำเนินการตามโปรแกรมเป้าหมายเท่านั้นที่คาดว่าจะลงทุนกองทุนสาธารณะ

สำหรับรัฐที่ประสบปัญหาการขาดแคลนเงินทุน โครงการลงทุนเป็นแนวทางที่ยอมรับได้ในการแก้ปัญหาเร่งด่วน (ในรูปแบบการรับรายได้หลังการดำเนินการตามสัญญาลงทุนหรือการโอนสิทธิเรียกร้อง การได้รับกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ของพื้นที่ที่สร้างใหม่ โครงการก่อสร้างใหม่ งานที่ทำ และบริการที่ได้รับ) สำหรับบัญชีสำหรับการโอนเป็นเงินสมทบทรัพย์สินที่ไม่มีการอ้างสิทธิ์หรือใช้งานน้อย

ส่วนแบ่งของรัฐในการดำเนินโครงการลงทุนยังคงเป็นตัวเลขที่ไม่แน่นอน ในอีกด้านหนึ่ง มีวิธีการคำนวณค่านี้ แต่ในทางกลับกัน ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่บ้าง เนื่องจากส่วนใหญ่ทุกอย่างขึ้นอยู่กับพารามิเตอร์ของโครงการพัฒนา

ตามกฎแล้วกิจกรรมของนักลงทุน-นักพัฒนาในมอสโกจะดำเนินการในที่ดินที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของเทศบาลหรือรัฐบาลกลาง และตามแนวทางปฏิบัติที่กำหนดไว้ นักลงทุนจะต้องจ่าย "ส่วนแบ่งของเมือง (หรือรัฐ)" เมื่อดำเนินโครงการลงทุน

ในระบบเศรษฐกิจตลาด การกำหนดราคาอุปทานสำหรับผลิตภัณฑ์ใด ๆ - ราคาที่เจ้าของพร้อมที่จะจำหน่ายทรัพย์สินของเขา (รวมถึงแปลงอาคาร) ถือเป็นสิทธิที่ไม่มีเงื่อนไขของรัฐในฐานะเจ้าของที่ดิน ในเรื่องนี้ คำแถลงของผู้เข้าร่วมคนอื่นๆ ในกระบวนการเกี่ยวกับ "เงื่อนไขการเป็นทาส" และ "ภาระที่ทนไม่ได้" ถือเป็นประชานิยมและมีจุดมุ่งหมายเพื่อสร้างแรงกดดันต่อเจ้าหน้าที่ที่ตัดสินใจกำหนดราคาขายเริ่มต้นของอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากยอดขายทรัพย์สินมีปริมาณมาก โครงสร้างของรัฐและเทศบาลจึงสร้างวิธีการต่างๆ ในการกำหนดราคาจำหน่ายทรัพย์สิน ตามกฎหมายปัจจุบัน การจำหน่ายทรัพย์สินของรัฐสามารถทำได้ตามมูลค่าตลาดบนพื้นฐานการแข่งขันเท่านั้น ดังนั้น วิธีการทั้งหมดที่ควบคุมการจำหน่ายทรัพย์สินจึงจัดทำขึ้นบนพื้นฐานของกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมินมูลค่า

วิธีการที่รัฐบาลมอสโกพัฒนาขึ้นในช่วงสิบสองปีที่ผ่านมาให้โครงการที่ชัดเจนและคงที่ตามมาตรฐานในการกำหนดมูลค่าส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินซึ่งโดยธรรมชาติของสิทธิที่โอนเรียกว่า "สิทธิการเช่า" ” โดยพื้นฐานแล้ว การจ่ายหุ้นนี้แสดงถึงต้นทุนของสิทธิในการเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อการพัฒนาและการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์บางรายการเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยปกติจะใช้เวลา 25 ถึง 49 ปี ในรูปแบบของ ชำระเงินครั้งเดียว ตามแนวทางปฏิบัติในปัจจุบันนอกเหนือจากการจ่ายเงินก้อนแล้วยังมีการจ่ายเงินเป็นงวด - ค่าเช่าเพื่อใช้ที่ดิน การชำระเงินครั้งเดียวนี้เป็นราคาเริ่มต้น (ขั้นต่ำ) ที่การประมูลเริ่มต้น ในเวลาเดียวกันผู้เข้าร่วมทุกคนจะได้รับคำเตือนอย่างจงใจเกี่ยวกับความจำเป็นในการจ่ายค่าเช่ารายปีสำหรับการใช้ที่ดิน การชำระค่าสิทธิการเช่าที่ดินเนื่องจากการขาดแคลนที่ดินที่มีอยู่เป็นราคาซื้อสถานที่แรกในการทำสัญญาเช่าที่ดิน เมื่อเร็ว ๆ นี้เช่นเดียวกับการเพิ่มขึ้นของลักษณะปริมาตร - เชิงพื้นที่ของอาคารที่มีอยู่สร้างใหม่หรือสร้างขึ้นใหม่การจ่ายส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของวิธีการที่กำหนดส่วนแบ่งของเมืองเป็น " การจ่ายค่าชดเชยด้านวิศวกรรม การขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม” เทคนิคนี้ใกล้กับตลาดมากขึ้นเมื่อเทียบกับเทคนิคก่อนหน้า ข้อเสียเปรียบเพียงอย่างเดียวคือการขาดความโปร่งใสในการกำหนดขนาดและจำนวนปัจจัยการปรับเปลี่ยนที่สามารถเปลี่ยนจำนวนเงินค่าชดเชยที่จ่ายไปอย่างมาก

วิธีการที่เสนอโดยศูนย์ของรัฐบาลกลาง (ตามกฎแล้วหน่วยงานจัดการทรัพย์สินของรัฐบาลกลางหรือกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจและการค้า) ควบคุมตัวบ่งชี้การคำนวณบางอย่างและกำหนดการคำนวณการมีส่วนร่วมของเจ้าของที่ดินหรือสิทธิในการเรียกร้อง ส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินโดยใช้วิธีการใช้ที่ตั้งใจไว้และสะท้อนให้เห็นในข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการกำหนดส่วนแบ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในโครงการลงทุน

จากการวิจัยเราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับตัวเลขเฉลี่ยสำหรับ "ส่วนแบ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย" ในสัญญาการลงทุน: สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตั้งอยู่ในเขตปกครองกลางของมอสโกนั้นจะมีค่าเฉลี่ย 30 ถึง 60% ของพื้นที่สำหรับ เมืองโดยรวม - 25-40%

“ ส่วนแบ่งของเมืองมอสโก” (ภายใต้สัญญาการลงทุนที่เจ้าของที่ดินคือมอสโก) คือ 2,050% และคำนวณสำหรับเมืองโดยรวมโดยประมาณดังนี้: ในเขตปกครองกลาง 50% ให้กับนักลงทุน 50% ให้กับเจ้าของที่ดิน ในเขตการปกครองอื่นของเมือง 70% สำหรับผู้ลงทุน 30% ให้กับเจ้าของที่ดิน

ในแต่ละกรณี อัตราส่วนของหุ้นอาจเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับภาระผูกพัน ลักษณะสถานที่ตั้ง และสถานการณ์ตลาด ประเด็นเรื่องการจ่ายส่วนแบ่งของเมือง (เป็นเงินหรือเมตร) จะได้รับการตัดสินใจเป็นรายบุคคล

นอกเหนือจากการชำระค่าเช่าที่ดินในช่วงการออกแบบและก่อสร้าง และต่อมา การดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างเสร็จ การอนุมัติเอกสารการอนุญาตเบื้องต้น การเชื่อมต่อกับเครือข่ายแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องบริจาคเงินในการก่อสร้างโรงเรียนอนุบาล โรงเรียน ฯลฯ

มีคุณสมบัติบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการบัญชีและกฎหมายเมื่อประมวลผลการชดเชยให้กับเมือง: นักลงทุนอาจจ่ายค่าชดเชยให้กับเมืองอย่างเป็นทางการเป็นของขวัญและจ่าย 24% ของจำนวนนี้เป็นภาษีเงินได้ (นั่นคือภาษีเมืองของหุ้นที่โอนจะชำระด้วย ผู้ลงทุน) หรือลองดำเนินการแบ่งส่วนนี้เป็นต้นทุนการก่อสร้าง

ในทางปฏิบัติ แนวคิดเรื่อง "ส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดิน" และแนวคิดเรื่อง "การชดเชยเมือง" สำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การคมนาคม และวิศวกรรมที่มีอยู่ ผสมผสานกันและจ่ายเป็นการชำระเงินครั้งเดียวให้กับงบประมาณเมือง "ส่วนแบ่งเมือง" ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นคนเมืองก็ไม่มีปัญหาเกิดขึ้น อย่างไรก็ตามในขณะนี้มีสัญญาการลงทุนที่ "ขัดแย้ง" ประมาณสิบฉบับภายในกรอบที่ที่ดิน "ของรัฐบาลกลาง" ซึ่งจริง ๆ แล้วผิดกฎหมายมีส่วนเกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจตามเงื่อนไขการลงทุนภายใต้สัญญาที่ลงนามโดยเมืองมอสโกและนักลงทุนโดยไม่เกี่ยวข้อง เป็นตัวแทนของเจ้าของ งานที่กำลังดำเนินการอยู่กำลังดำเนินการเพื่อตกลงในสัญญาการลงทุนเหล่านี้และกำหนดส่วนแบ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในฐานะเจ้าของที่ดินหรือในฐานะเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดิน

ในกรณีที่ที่ดินเป็นขององค์กรการค้าหรือหน่วยงานของรัฐ การคำนวณโดยใช้วิธีการชดเชยต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานในปัจจุบันจะนำไปสู่การนับซ้ำซ้อนและเป็นภาระแก่ผู้ลงทุน ส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรลดลง

อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับการดำเนินโครงการลงทุนในกรณีส่วนใหญ่ได้รับการควบคุมโดยเอกสารการบริหารของรัฐบาลมอสโก รัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย และสัญญาการลงทุนที่สรุประหว่างนักลงทุนและหน่วยงานของรัฐบาลกลางโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมของเมือง .

สัญญาการลงทุนดังกล่าวไม่มีเงื่อนไขในการชำระเงินโดยนักลงทุนตามงบประมาณของเมือง

ภาระผูกพันของนักลงทุนในการชำระเงินใด ๆ ให้กับเมืองนั้นเกิดขึ้นได้จากความสัมพันธ์ด้านกฎหมายแพ่งโดยการสรุปข้อตกลงที่เหมาะสมระหว่างรัฐบาลมอสโกกับนักลงทุนโดยได้รับความยินยอมจากเขาเท่านั้น ดังนั้นบทบัญญัติของเอกสารการบริหารของรัฐบาลมอสโกในการกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมการขนส่งและวิศวกรรมที่มีอยู่จึงไม่ใช่พื้นฐานสำหรับการรวบรวมการชำระเงินที่ระบุ

แนวทางปฏิบัติในการรวบรวมการชำระเงินให้กับงบประมาณเมืองในระหว่างการดำเนินโครงการลงทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนั้นถูกโต้แย้งโดยหน่วยงานของรัฐบาลกลาง

ข้อ 6 ของข้อ 12 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้ให้สิทธิ์ในการจัดตั้งภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐบาลกลาง ภูมิภาคหรือท้องถิ่นที่ไม่ได้ระบุไว้ในประมวลกฎหมาย และการจ่ายเงินให้กับเมืองมอสโกโดยนักลงทุนเมื่อดำเนินโครงการลงทุนสำหรับ การก่อสร้างและการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยในอาณาเขตของเมืองมอสโกไม่ได้ระบุไว้ในประมวลกฎหมายนี้

เมืองมอสโกไม่มีเหตุผลที่จะเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (โรงเรียน โรงพยาบาล ฯลฯ ) เนื่องจากเป็นไปตามกฎหมายของรัฐบาลกลางที่ 06.10.99 ฉบับที่ 184-FZ “ ตามหลักการทั่วไปขององค์กรนิติบัญญัติ (ตัวแทน ) และหน่วยงานบริหาร อำนาจรัฐของสหพันธรัฐรัสเซีย" และลงวันที่ 6 ตุลาคม 2546 เลขที่ 131-FZ "บนหลักการทั่วไปของการจัดระเบียบการปกครองตนเองในท้องถิ่นในสหพันธรัฐรัสเซีย" การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมดำเนินการอย่างเป็นอิสระจากงบประมาณของ นิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย ได้แก่ ในกรณีนี้เป็นค่าใช้จ่ายของงบประมาณเมืองมอสโก

นอกจากนี้ตามมาตรา มาตรา 46 แห่งประมวลกฎหมายผังเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย หน่วยงานของรัฐในท้องถิ่นมีหน้าที่ต้องออกผังเมืองสำหรับที่ดินภายใน 30 วัน โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียม รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับการใช้ที่ได้รับอนุญาต ที่ดินข้อกำหนดสำหรับวัตถุประสงค์พารามิเตอร์และตำแหน่งของโครงการก่อสร้างทุนบนที่ดินที่ระบุ

ปัจจุบันกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดการชำระเงินให้กับเมืองเพียงครั้งเดียวซึ่งสามารถเรียกเก็บจากเจ้าของที่ดินได้ในกระบวนการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร การชำระเงินนี้เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายสาธารณูปโภค (มาตรา 48 แห่งประมวลกฎหมายผังเมือง) มีวิธีการที่ได้รับการอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลมอสโกลงวันที่ 7 พฤศจิกายน 2549 ฉบับที่ 882-PP ตามจำนวนเงินที่ชำระสำหรับโครงสร้างพื้นฐานในสาระสำคัญทางเศรษฐกิจแสดงถึงมูลค่าตลาดของที่ดินหรือส่วนหนึ่งของโครงการ รายได้และไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อ ดังนั้นจึงไม่สามารถใช้วิธีการนี้เพื่อกำหนดการชำระเงินที่ชดเชยต้นทุนด้านวิศวกรรมของเมืองมอสโกในโครงการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างเชิงพาณิชย์หรือสหพันธรัฐรัสเซีย

หนึ่งในเอกสารที่สามารถกำหนดต้นทุนการพัฒนาและการเตรียมการทางวิศวกรรมของอาณาเขตได้คือ "การรวบรวมตัวบ่งชี้เฉพาะพื้นฐานสำหรับต้นทุนการก่อสร้าง" (BUP) ซึ่งได้รับอนุมัติจากรัฐบาลมอสโกเมื่อวันที่ 06/06/1997 สำหรับหมายเลข 595-RZP ตารางที่ 2.13 “ ตัวบ่งชี้เฉพาะพื้นฐานของต้นทุนของการพัฒนาแบบบูรณาการของ microdistrict” ของคอลเลกชันแสดงโครงสร้างต้นทุนสำหรับการก่อสร้าง microdistrict และเน้นแยกต้นทุนของอุปกรณ์วิศวกรรมและการจัดสวนในจำนวนสูงถึง 10.9% ของต้นทุนทั้งหมด ของการพัฒนาของพวกเขา

ตามที่ระบุไว้ในบทความโดย Krasnoperov O.M. “การบัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายในการสร้างองค์ประกอบของโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม การจัดสวนอาณาเขต และการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางเทคนิคสำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายสาธารณูปโภคหลักเมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการลงทุน” BUPS ได้รับการพัฒนาเมื่อ 10 ปีที่แล้ว และในช่วงเวลานี้ทั้งกรอบการกำกับดูแล และโครงสร้างประมาณการต้นทุนการก่อสร้าง ปัญหาในการวิเคราะห์และประเมินต้นทุนการสนับสนุนด้านวิศวกรรมสำหรับโครงการก่อสร้างได้ถูกหยิบยกมาหลายครั้งในสื่อ สิ่งพิมพ์เฉพาะทาง และมีการหารือในการประชุมต่างๆ ตั้งแต่ปี 2548 จนถึงปัจจุบัน

ผู้เขียนและผู้เชี่ยวชาญของสิ่งพิมพ์เหล่านี้มีความเห็นเป็นเอกฉันท์ว่าการเชื่อมต่อกับการสื่อสารในปัจจุบันเป็นหนึ่งในปัญหาที่เจ็บปวดที่สุดสำหรับนักพัฒนา ตามที่แสดงในทางปฏิบัติ ในประเทศยุโรปที่พัฒนาแล้ว ค่าสาธารณูปโภคคิดเป็นร้อยละ 1,012 ของต้นทุนการก่อสร้าง ในเวลาเดียวกัน การวิเคราะห์ทางสถิติของข้อมูลและผลการวิจัยที่ดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญจาก TsNIIPromzdaniy Expertiza CJSC แสดงให้เห็นว่าสำหรับเงื่อนไขของเมืองมอสโก ต้นทุนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของการสนับสนุนด้านวิศวกรรม ซึ่งกำหนดบนพื้นฐานของลักษณะทั่วไปของ ข้อมูลที่กำหนดโดยคำนึงถึงการปัดเศษที่อนุญาตคือ ร้อยละ 17 ของต้นทุนการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกหลัก

ในขณะนี้ มีการติดต่อกันอย่างแข็งขันระหว่างโครงสร้างเมืองและรัฐบาลกลาง ซึ่งตามมาว่าด้วยส่วนแบ่งของพื้นที่สหพันธรัฐรัสเซียในสัญญาการลงทุนไม่เกิน 30% ส่วนแบ่งของเมืองจึงควรมีนัยสำคัญเล็กน้อยตามกฎหมาย

รัฐบาลมอสโกเห็นด้วยกับข้อโต้แย้งเหล่านี้ ตามจดหมายถึงนายกเทศมนตรีกรุงมอสโก Yu.M. Luzhkov จากรองนายกเทศมนตรีคนแรกของกรุงมอสโกในรัฐบาลมอสโก Yu.V. Roslyak ลงวันที่ 05.10.2007 มีการตั้งข้อสังเกตว่าในเอกสารการบริหารของรัฐบาลมอสโกที่ควบคุมการก่อสร้างแนะนำให้บังคับนักลงทุนที่ดึงดูดโดยโครงสร้างของรัฐบาลกลางเพื่อเป็นเงินทุนในการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิศวกรรมและโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งในจำนวนที่รับประกันการทำงานจริง วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสร้างขึ้นบนนั้นและการชำระค่าเชื่อมต่อกับเครือข่ายพลังงาน

ดังนั้น เราสามารถสรุปได้ว่าเมื่อสรุปสัญญาการลงทุน ผู้ลงทุนมีหน้าที่ต้องจัดหาเงินทุนตามจำนวนที่ตกลงกันในการก่อสร้างโครงการก่อสร้าง ตลอดจนชำระเงิน (หรือโอนเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น) ส่วนแบ่งของเจ้าของ ที่ดินและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อกับโครงข่ายสาธารณูปโภคของเมือง

จดหมายฉบับนี้เช่นเดียวกับจดหมายโต้ตอบระหว่างหน่วยงานของรัฐบาลกลางและมอสโกซึ่งมีการมีอยู่ซึ่งไม่ค่อยมีใครรู้จักในแวดวงที่ไม่ได้ฝึกหัดทำให้ข้อพิพาทระยะยาวเกี่ยวกับการกำหนดส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินสิ้นสุดลง จนถึงขณะนี้มีบทความมากมายที่พูดถึงคดีที่ถูกกล่าวหาซึ่งบังคับให้นักลงทุนต้องจ่ายเงินส่วนแบ่งของเมืองและส่วนแบ่งของรัฐในจำนวนสูงถึง 90% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหานี้เผยให้เห็นปัญหาใหม่ - การจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับมอบหมายใหม่พร้อมการขนส่งทางวิศวกรรมและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ความสามารถของระบบวิศวกรรม ถนน และการขนส่งสาธารณะของเมืองจะต้องได้รับการดูแลให้อยู่ในระดับที่เพียงพอเพื่อให้แน่ใจว่าเมืองจะทำงานได้ตามปกติและปรับปรุงให้ทันสมัย เช่นเดียวกับการจัดหาสาธารณูปโภคและบริการฉุกเฉิน สถาบันการแพทย์และการศึกษา ตามกฎหมายปัจจุบัน เมืองจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ อย่างไรก็ตามในมอสโกและเมืองอื่น ๆ การจัดหาเงินทุนสำหรับการบริการเทศบาลและที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนที่ดำเนินการจากงบประมาณของเมืองไม่ได้ชำระผ่านการชำระค่าที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนโดยประชากรหน่วยงานเชิงพาณิชย์และรัฐบาลไม่ต้องพูดถึง ความเป็นไปได้ของการปรับปรุงให้ทันสมัยและรับผลกำไรจากองค์กรบริการ สาเหตุหลักมาจากการมีการแบ่งชั้นที่ร้ายแรงในมาตรฐานการครองชีพของประชากรและการที่ประชากรส่วนใหญ่ไม่สามารถจ่ายค่าสาธารณูปโภคบริการของสถาบันการแพทย์การศึกษาและอื่น ๆ และการขนส่งในราคาตลาด ตามแนวทางปฏิบัติในหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจส่วนหนึ่งของเมืองนี้เองที่ "บรรเทา" ความไม่เท่าเทียมกันทางสังคมและผลที่ตามมาของภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในประเทศของเรา เมื่อพิจารณาถึงความไม่ยืดหยุ่นของความต้องการใช้บริการในเมืองและความเป็นไปได้ของการระเบิดทางสังคมเมื่อนโยบายภาษีเปลี่ยนแปลง เมืองพบว่าตัวเองอยู่ในตำแหน่งที่ไม่ได้รับประโยชน์จากการเพิ่มความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่ที่ไม่ใช่ทรัพย์สินของเมือง คือดินแดนที่ไม่มีการจ่ายเงินให้กับเมืองในฐานะเจ้าของที่ดิน เราไม่ควรลืมเครื่องมือสำคัญอีกประการหนึ่งที่การตั้งถิ่นฐานมักใช้เพื่อให้แน่ใจว่าระดับการบริการทางสังคมและวิศวกรรมสำหรับประชากร - การควบคุมประชากร เมื่อพิจารณาถึงความผิดกฎหมายของสถาบันการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่และการจดทะเบียน เครื่องมือควบคุมเพียงอย่างเดียวสำหรับเมืองคือการรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยให้สูงอย่างห้ามปรามและควบคุมความหนาแน่นของพื้นที่อาคาร เครื่องมือนี้สามารถลดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่และอุปทานของที่อยู่อาศัยได้อย่างมากตามลำดับ ตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันของพื้นที่ที่มีประชากร การเติบโตของประชากรทำให้เกิดความสูญเสียที่เพิ่มขึ้นสำหรับหน่วยงานเทศบาลและหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธ์

ดังนั้น เมืองจึงไม่มีเครื่องมือทางกฎหมายที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับความจำเป็นในการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมือง โดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้พัฒนาหรือเจ้าของที่ดิน และการชำระเงินส่วนใหญ่ให้กับเมืองเหล่านี้จะไม่ได้รับการชำระคืนเนื่องจากขาดความสามารถ นโยบายภาษีและระบบควบคุมสำหรับบริการอุปโภคบริโภค แต่ปัญหาการชดเชยต้นทุนเหล่านี้ยังคงอยู่ ดังนั้นจึงมีโอกาสที่แท้จริงในการเพิ่มต้นทุนการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์โดยการเพิ่มอัตราค่าสาธารณูปโภค การขนส่งสาธารณะ และประกันสังคมสำหรับประชากรและองค์กรต่างๆ ในอีกสามถึงห้าปีข้างหน้า

บทความ

ส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินในสัญญาการลงทุนและปัญหาในการตัดสินใจในภูมิภาคมอสโก

ดังที่ทราบกันดีว่า รายได้สูงสุดจากการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในระบบเศรษฐกิจตลาดสามารถรับได้โดยความร่วมมือกับบริษัทและหน่วยงานมืออาชีพตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ล่วงหน้า เงื่อนไขเหล่านี้ซึ่งเป็นชุดของการกระทำ การมีส่วนร่วมของคู่สัญญาและข้อกำหนดได้รับการควบคุมโดยข้อตกลง (สัญญา) กิจกรรมการลงทุนเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการหมุนเวียนเงินทุนของกิจการทางเศรษฐกิจ สัญญาการลงทุนคือข้อตกลงระหว่างนักลงทุนและผู้เข้าร่วมรายอื่น ซึ่งกำหนดสิทธิและภาระผูกพันร่วมกันเกี่ยวกับการโอนทรัพยากรที่เป็นสาระสำคัญและจับต้องไม่ได้ไปยังลูกค้าโดยผู้ลงทุน เพื่อจัดระเบียบและรับรองกิจกรรมการลงทุนใดๆ เพื่อผลประโยชน์ของนักลงทุน ข้อตกลงการลงทุนทุกประเภทสามารถแยกแยะข้อตกลงการลงทุน (สัญญา) ในการก่อสร้างเป็นข้อตกลงประเภทอิสระในสหพันธรัฐรัสเซีย สัญญาลงทุนในการก่อสร้างเป็นสัญญาสำหรับการก่อสร้าง (การสร้างใหม่) ของอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการจดทะเบียนความสัมพันธ์ทางที่ดินและการดำเนินการออกแบบการก่อสร้างการว่าจ้างและงานอื่น ๆ ที่จำเป็นซึ่งสรุปบนพื้นฐานของการตัดสินใจของเจ้าของ หัวข้อหลักของกิจกรรมการลงทุนคือนักลงทุนและผู้ใช้วัตถุการลงทุน

นักลงทุนสามารถเป็นโครงสร้างของรัฐ แบบผสม หรือแบบส่วนตัวที่มีเงินทุนเพียงพอหรือมีความสามารถในการดึงดูดพวกเขา สนใจในการดำเนินโครงการก่อสร้าง (สร้างใหม่) และรับรายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์ หรือการขายที่ใดก็ได้ ขั้นตอนของสัญญาการลงทุนโดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้เข้าร่วมทั้งหมด

เจ้าของที่ดินอาจเป็น: สหพันธรัฐรัสเซีย, หน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธ์, เทศบาลและเอกชน เนื่องจากความจริงที่ว่าทรัพยากรที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐซึ่งมีการลงทุนและโครงการก่อสร้างส่วนใหญ่ในที่ดินการดำเนินการของรัฐในสัญญาการลงทุนที่พบบ่อยที่สุดคือที่ดินทั้งว่างและพัฒนาด้วยอสังหาริมทรัพย์

ผู้เข้าร่วมแต่ละคนในกระบวนการลงทุนมีส่วนร่วม: รัฐหรือเอกชน - ที่ดิน, นักลงทุน - กองทุน ในกรณีนี้แต่ละฝ่ายคาดหวังว่าจะได้รับผลกำไรจากกิจกรรมการลงทุนซึ่งควรเป็นไปตามสัดส่วนของการมีส่วนร่วม

ตามกฎแล้ว จุดที่ถกเถียงกันเมื่อลงนามในสัญญาการลงทุนคือการกำหนดหุ้นของผู้เข้าร่วมในกระบวนการลงทุนเนื่องจากความยากลำบากในการกำหนดจำนวนเงินที่เทียบเท่ากับมูลค่าของการมีส่วนร่วมของพวกเขา หรือในกรณีของการถอนตัวก่อนกำหนดจาก โครงการของหนึ่งในผู้เข้าร่วม สิทธิ์ในการเรียกร้องผลของสัญญาการลงทุน ในบางกรณี ในกรณีที่มีการบอกเลิกสัญญาการลงทุนก่อนกำหนดตามความคิดริเริ่มของหนึ่งในผู้เข้าร่วม สิทธิในการเรียกร้องค่าชดเชยความเสียหายที่เกิดจากการบอกเลิกสัญญาการลงทุนก่อนกำหนดจะถูกกำหนด ทั้งในรูปแบบของต้นทุนที่เกิดขึ้นแล้ว และในรูปแบบของสิทธิในการเรียกร้องส่วนแบ่งของผู้เข้าร่วมรายนี้ - สูญเสียผลกำไร

ในเงื่อนไขของความทึบทั่วไปของตลาดที่ดินในพื้นที่ที่มีประชากรการก่อตัวของมันจะดำเนินการส่วนใหญ่โดยการมีส่วนร่วมของโครงสร้างของรัฐและเทศบาลในกระบวนการจำหน่ายที่ดินซึ่งเป็นที่นิยมมากที่สุดคือข้อสรุปของ สัญญาการลงทุน

การมีส่วนร่วมของรัฐในสัญญาลงทุนในการก่อสร้างมีคุณสมบัติบางอย่าง - เงื่อนไขบังคับสำหรับการไม่มีการจ่ายเงินสดเพิ่มเติมจากรัฐ - โครงการลงทุนที่ "ปราศจากการขาดดุล" สำหรับรัฐ กล่าวอีกนัยหนึ่ง การมีส่วนร่วมของรัฐจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อต้นทุนของการสนับสนุนเริ่มแรกของรัฐจะครอบคลุมการชำระเงินทั้งหมดที่จำเป็นภายใต้สัญญาการลงทุนอย่างชัดเจน และแม้ในกรณีที่สภาวะตลาดไม่เป็นที่พึงปรารถนา ผู้เข้าร่วมรายอื่นจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบการชำระเงินเพิ่มเติมทั้งหมด เฉพาะในกรณีพิเศษของการดำเนินการตามโปรแกรมเป้าหมายเท่านั้นที่คาดว่าจะลงทุนกองทุนสาธารณะ

สำหรับรัฐที่ประสบปัญหาการขาดแคลนเงินทุน โครงการลงทุนเป็นแนวทางที่ยอมรับได้ในการแก้ปัญหาเร่งด่วน (ในรูปแบบการรับรายได้หลังการดำเนินการตามสัญญาลงทุนหรือการโอนสิทธิเรียกร้อง การได้รับกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ของพื้นที่ที่สร้างใหม่ โครงการก่อสร้างใหม่ งานที่ทำ และบริการที่ได้รับ) สำหรับบัญชีสำหรับการโอนเป็นเงินสมทบทรัพย์สินที่ไม่มีการอ้างสิทธิ์หรือใช้งานน้อย

ส่วนแบ่งของรัฐในการดำเนินโครงการลงทุนยังคงเป็นตัวเลขที่ไม่แน่นอน ในด้านหนึ่งมีวิธีการคำนวณค่านี้ แต่ในทางกลับกัน ยังมีความไม่แน่นอนอยู่บ้าง เนื่องจาก โดยส่วนใหญ่แล้วทั้งหมดขึ้นอยู่กับพารามิเตอร์ของโครงการพัฒนา

ตามกฎแล้วกิจกรรมของนักลงทุน-นักพัฒนาในมอสโกจะดำเนินการในที่ดินที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของเทศบาลหรือรัฐบาลกลาง และตามแนวทางปฏิบัติที่กำหนดไว้ นักลงทุนจะต้องจ่าย "ส่วนแบ่งของเมือง (หรือรัฐ)" เมื่อดำเนินโครงการลงทุน

ในระบบเศรษฐกิจตลาด การกำหนดราคาอุปทานสำหรับผลิตภัณฑ์ใด ๆ - ราคาที่เจ้าของพร้อมที่จะจำหน่ายทรัพย์สินของเขา (รวมถึงแปลงอาคาร) ถือเป็นสิทธิที่ไม่มีเงื่อนไขของรัฐในฐานะเจ้าของที่ดิน ในเรื่องนี้ คำแถลงของผู้เข้าร่วมคนอื่นๆ ในกระบวนการเกี่ยวกับ "เงื่อนไขการเป็นทาส" และ "ภาระที่ทนไม่ได้" ถือเป็นประชานิยมและมีจุดมุ่งหมายเพื่อสร้างแรงกดดันต่อเจ้าหน้าที่ที่ตัดสินใจกำหนดราคาขายเริ่มต้นของอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากยอดขายทรัพย์สินมีปริมาณมาก โครงสร้างของรัฐและเทศบาลจึงสร้างวิธีการต่างๆ ในการกำหนดราคาจำหน่ายทรัพย์สิน ตามกฎหมายปัจจุบัน การจำหน่ายทรัพย์สินของรัฐสามารถทำได้ตามมูลค่าตลาดบนพื้นฐานการแข่งขันเท่านั้น ดังนั้น วิธีการทั้งหมดที่ควบคุมการจำหน่ายทรัพย์สินจึงจัดทำขึ้นบนพื้นฐานของกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมินมูลค่า

วิธีการที่รัฐบาลมอสโกพัฒนาขึ้นในช่วงสิบสองปีที่ผ่านมาให้โครงการที่ชัดเจนและคงที่ตามมาตรฐานในการกำหนดมูลค่าส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินซึ่งโดยธรรมชาติของสิทธิที่โอนเรียกว่า "สิทธิการเช่า" ” โดยพื้นฐานแล้ว การจ่ายหุ้นนี้แสดงถึงต้นทุนของสิทธิในการเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อการพัฒนาและการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์บางรายการเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยปกติจะใช้เวลา 25 ถึง 49 ปี ในรูปแบบของ ชำระเงินครั้งเดียว ตามแนวทางปฏิบัติในปัจจุบันนอกเหนือจากการจ่ายเงินก้อนแล้วยังมีการจ่ายเงินเป็นงวด - ค่าเช่าเพื่อใช้ที่ดิน การชำระเงินครั้งเดียวนี้เป็นราคาเริ่มต้น (ขั้นต่ำ) ที่การประมูลเริ่มต้น ในเวลาเดียวกันผู้เข้าร่วมทุกคนจะได้รับคำเตือนอย่างจงใจเกี่ยวกับความจำเป็นในการจ่ายค่าเช่ารายปีสำหรับการใช้ที่ดิน การชำระค่าสิทธิการเช่าที่ดินเนื่องจากการขาดแคลนที่ดินที่มีอยู่เป็นราคาซื้อสถานที่แรกในการทำข้อตกลง เมื่อเร็ว ๆ นี้เช่นเดียวกับการเพิ่มขึ้นของลักษณะปริมาตร - เชิงพื้นที่ของอาคารที่มีอยู่สร้างใหม่หรือสร้างขึ้นใหม่การจ่ายส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของวิธีการที่กำหนดส่วนแบ่งของเมืองเป็น " การจ่ายค่าชดเชยด้านวิศวกรรม การขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม” เทคนิคนี้ใกล้กับตลาดมากขึ้นเมื่อเทียบกับเทคนิคก่อนหน้า ข้อเสียเปรียบเพียงอย่างเดียวคือการขาดความโปร่งใสในการกำหนดขนาดและจำนวนปัจจัยการปรับเปลี่ยนที่สามารถเปลี่ยนจำนวนเงินค่าชดเชยที่จ่ายไปอย่างมาก

วิธีการที่เสนอโดยศูนย์ของรัฐบาลกลาง (ตามกฎหรือกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจและการค้า) ควบคุมตัวบ่งชี้การคำนวณบางอย่างและกำหนดการคำนวณการมีส่วนร่วมของเจ้าของที่ดินหรือสิทธิในการเรียกร้องส่วนแบ่งของเจ้าของ ที่ดินโดยใช้วิธีการใช้ตามวัตถุประสงค์และสะท้อนให้เห็นในข้อกำหนดทางเทคนิคเพื่อกำหนดส่วนแบ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในโครงการลงทุน

จากการวิจัยเราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับตัวเลขเฉลี่ยสำหรับ "ส่วนแบ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย" ในสัญญาการลงทุน: สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตั้งอยู่ในเขตปกครองกลางของมอสโกนั้นจะมีค่าเฉลี่ย 30 ถึง 60% ของพื้นที่สำหรับ เมืองโดยรวม - 25-40%

“ ส่วนแบ่งของเมืองมอสโก” (ภายใต้สัญญาการลงทุนที่เจ้าของที่ดินคือมอสโก) คือ 20-50% และคำนวณสำหรับเมืองโดยรวมโดยประมาณดังนี้: ในเขตปกครองกลาง - 50% - สำหรับนักลงทุน 50% - สำหรับเจ้าของที่ดิน ในเขตการปกครองอื่น ๆ ของเมือง 70% ตกเป็นของนักลงทุน 30% ของเจ้าของที่ดิน

ในแต่ละกรณี อัตราส่วนของหุ้นอาจเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับภาระผูกพัน ลักษณะสถานที่ตั้ง และสถานการณ์ตลาด ประเด็นเรื่องการจ่ายส่วนแบ่งของเมือง (เป็นเงินหรือเมตร) จะได้รับการตัดสินใจเป็นรายบุคคล

นอกเหนือจากการชำระค่าเช่าที่ดินในช่วงการออกแบบและก่อสร้าง และต่อมา การดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างเสร็จ การอนุมัติเอกสารการอนุญาตเบื้องต้น การเชื่อมต่อกับเครือข่ายแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องบริจาคเงินในการก่อสร้างโรงเรียนอนุบาล โรงเรียน ฯลฯ

มีคุณสมบัติบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการบัญชีและกฎหมายเมื่อประมวลผลการชดเชยให้กับเมือง: นักลงทุนอาจจ่ายค่าชดเชยให้กับเมืองอย่างเป็นทางการเป็นของขวัญและจ่าย 24% ของจำนวนนี้เป็นภาษีเงินได้ (นั่นคือภาษีเมืองของหุ้นที่โอนจะชำระด้วย ผู้ลงทุน) หรือลองดำเนินการแบ่งส่วนนี้เป็นต้นทุนการก่อสร้าง

ในทางปฏิบัติ แนวคิดเรื่อง "ส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดิน" และแนวคิด "การชดเชยเมือง" สำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การคมนาคม และวิศวกรรมที่มีอยู่ผสมผสานกันและจ่ายเป็นการชำระเงินครั้งเดียวสำหรับงบประมาณเมือง - "ส่วนแบ่งของเมือง ". ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นคนเมืองก็ไม่มีปัญหาเกิดขึ้น อย่างไรก็ตามในขณะนี้มีสัญญาการลงทุนที่ "ขัดแย้ง" ประมาณสิบฉบับภายในกรอบที่ที่ดิน "ของรัฐบาลกลาง" ซึ่งจริง ๆ แล้วผิดกฎหมายมีส่วนเกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจตามเงื่อนไขการลงทุนภายใต้สัญญาที่ลงนามโดยเมืองมอสโกและนักลงทุนโดยไม่เกี่ยวข้อง เป็นตัวแทนของเจ้าของ งานที่กำลังดำเนินการอยู่กำลังดำเนินการเพื่อตกลงในสัญญาการลงทุนเหล่านี้และกำหนดส่วนแบ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในฐานะเจ้าของที่ดินหรือในฐานะเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดิน

ในกรณีที่ที่ดินเป็นขององค์กรการค้าหรือหน่วยงานของรัฐ การคำนวณโดยใช้วิธีการชดเชยต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานในปัจจุบันจะนำไปสู่การนับซ้ำซ้อนและเป็นภาระแก่ผู้ลงทุน ส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรลดลง

อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับการดำเนินโครงการลงทุนในกรณีส่วนใหญ่ได้รับการควบคุมโดยเอกสารการบริหารของรัฐบาลมอสโก รัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย และสัญญาการลงทุนที่สรุประหว่างนักลงทุนและหน่วยงานของรัฐบาลกลางโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมของเมือง .

สัญญาการลงทุนดังกล่าวไม่มีเงื่อนไขในการชำระเงินโดยนักลงทุนตามงบประมาณของเมือง

ภาระผูกพันของนักลงทุนในการชำระเงินใด ๆ ให้กับเมืองนั้นเกิดขึ้นได้จากความสัมพันธ์ด้านกฎหมายแพ่งโดยการสรุปข้อตกลงที่เหมาะสมระหว่างรัฐบาลมอสโกกับนักลงทุนโดยได้รับความยินยอมจากเขาเท่านั้น ดังนั้นบทบัญญัติของเอกสารการบริหารของรัฐบาลมอสโกในการกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมการขนส่งและวิศวกรรมที่มีอยู่จึงไม่ใช่พื้นฐานสำหรับการรวบรวมการชำระเงินที่ระบุ

แนวทางปฏิบัติในการรวบรวมการชำระเงินให้กับงบประมาณเมืองในระหว่างการดำเนินโครงการลงทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนั้นถูกโต้แย้งโดยหน่วยงานของรัฐบาลกลาง

ข้อ 6 ของข้อ 12 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้ให้สิทธิ์ในการจัดตั้งภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐบาลกลาง ภูมิภาคหรือท้องถิ่นที่ไม่ได้ระบุไว้ในประมวลกฎหมาย และการจ่ายเงินให้กับเมืองมอสโกโดยนักลงทุนเมื่อดำเนินโครงการลงทุนสำหรับ การก่อสร้างและการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยในอาณาเขตของเมืองมอสโกไม่ได้ระบุไว้ในประมวลกฎหมายนี้

เมืองมอสโกไม่มีเหตุผลที่จะเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (โรงเรียน โรงพยาบาล ฯลฯ ) เนื่องจากเป็นไปตามกฎหมายของรัฐบาลกลางที่ 06.10.99 ฉบับที่ 184-FZ “ ตามหลักการทั่วไปขององค์กรนิติบัญญัติ (ตัวแทน ) และหน่วยงานบริหาร อำนาจรัฐของสหพันธรัฐรัสเซีย" และลงวันที่ 6 ตุลาคม 2546 เลขที่ 131-FZ "บนหลักการทั่วไปของการจัดระเบียบการปกครองตนเองในท้องถิ่นในสหพันธรัฐรัสเซีย" การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมดำเนินการอย่างเป็นอิสระจากงบประมาณของ นิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย ได้แก่ ในกรณีนี้เป็นค่าใช้จ่ายของงบประมาณเมืองมอสโก

นอกจากนี้ตามมาตรา มาตรา 46 แห่งประมวลกฎหมายผังเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย หน่วยงานของรัฐในท้องถิ่นมีหน้าที่ต้องออกผังเมืองสำหรับที่ดินภายใน 30 วัน โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียม รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับการใช้ที่ได้รับอนุญาต ที่ดินข้อกำหนดสำหรับวัตถุประสงค์พารามิเตอร์และตำแหน่งของโครงการก่อสร้างทุนบนที่ดินที่ระบุ

ปัจจุบันกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดการชำระเงินให้กับเมืองเพียงครั้งเดียวซึ่งสามารถเรียกเก็บจากเจ้าของที่ดินได้ในกระบวนการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร การชำระเงินนี้เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายสาธารณูปโภค (มาตรา 48 แห่งประมวลกฎหมายผังเมือง) มีวิธีการที่ได้รับการอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลมอสโกลงวันที่ 7 พฤศจิกายน 2549 ฉบับที่ 882-PP ตามจำนวนเงินที่ชำระสำหรับโครงสร้างพื้นฐานในสาระสำคัญทางเศรษฐกิจแสดงถึงมูลค่าตลาดของที่ดินหรือส่วนหนึ่งของโครงการ รายได้และไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อ ดังนั้นจึงไม่สามารถใช้วิธีการนี้เพื่อกำหนดการชำระเงินที่ชดเชยต้นทุนด้านวิศวกรรมของเมืองมอสโกในโครงการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างเชิงพาณิชย์หรือสหพันธรัฐรัสเซีย

หนึ่งในเอกสารที่สามารถกำหนดต้นทุนการพัฒนาและการเตรียมการทางวิศวกรรมของอาณาเขตได้คือ "การรวบรวมตัวบ่งชี้เฉพาะพื้นฐานสำหรับต้นทุนการก่อสร้าง" (BUP) ซึ่งได้รับอนุมัติจากรัฐบาลมอสโกเมื่อวันที่ 06/06/1997 สำหรับหมายเลข 595-RZP ตารางที่ 2.13 “ ตัวบ่งชี้เฉพาะพื้นฐานของต้นทุนของการพัฒนาแบบบูรณาการของ microdistrict” ของคอลเลกชันแสดงโครงสร้างต้นทุนสำหรับการก่อสร้าง microdistrict และเน้นแยกต้นทุนของอุปกรณ์วิศวกรรมและการจัดสวนในจำนวนสูงถึง 10.9% ของต้นทุนทั้งหมด ของการพัฒนาของพวกเขา

ตามที่ระบุไว้ในบทความโดย Krasnoperov O.M. “การบัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายในการสร้างองค์ประกอบของโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม การจัดสวนอาณาเขต และการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางเทคนิคสำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายสาธารณูปโภคหลักเมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการลงทุน” BUPS ได้รับการพัฒนาเมื่อ 10 ปีที่แล้ว และในช่วงเวลานี้ทั้งกรอบการกำกับดูแล และโครงสร้างประมาณการต้นทุนการก่อสร้าง ปัญหาในการวิเคราะห์และประเมินต้นทุนการสนับสนุนด้านวิศวกรรมสำหรับโครงการก่อสร้างได้ถูกหยิบยกมาหลายครั้งในสื่อ สิ่งพิมพ์เฉพาะทาง และมีการหารือในการประชุมต่างๆ ตั้งแต่ปี 2548 จนถึงปัจจุบัน

ผู้เขียนและผู้เชี่ยวชาญของสิ่งพิมพ์เหล่านี้มีความเห็นเป็นเอกฉันท์ว่าในปัจจุบันการเชื่อมต่อกับการสื่อสารเป็นหนึ่งในปัญหาที่เจ็บปวดที่สุดสำหรับนักพัฒนา ตามที่แสดงในทางปฏิบัติ ในประเทศยุโรปที่พัฒนาแล้ว ค่าสาธารณูปโภคคิดเป็นร้อยละ 10-12 ของต้นทุนการก่อสร้าง ในเวลาเดียวกัน การวิเคราะห์ทางสถิติของข้อมูลและผลการวิจัยที่ดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญจาก TsNIIPromzdaniy Expertiza CJSC แสดงให้เห็นว่าสำหรับเงื่อนไขของเมืองมอสโก ต้นทุนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของการสนับสนุนด้านวิศวกรรม ซึ่งกำหนดบนพื้นฐานของลักษณะทั่วไปของ ข้อมูลที่กำหนดโดยคำนึงถึงการปัดเศษที่อนุญาตคือ ร้อยละ 17 ของต้นทุนการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกหลัก

ในขณะนี้ มีการติดต่อกันอย่างแข็งขันระหว่างโครงสร้างเมืองและรัฐบาลกลาง ซึ่งตามมาว่าด้วยส่วนแบ่งของพื้นที่สหพันธรัฐรัสเซียในสัญญาการลงทุนไม่เกิน 30% ส่วนแบ่งของเมืองจึงควรมีนัยสำคัญเล็กน้อยตามกฎหมาย

รัฐบาลมอสโกเห็นด้วยกับข้อโต้แย้งเหล่านี้ ตามจดหมายถึงนายกเทศมนตรีกรุงมอสโก Yu.M. Luzhkov จากรองนายกเทศมนตรีคนแรกของกรุงมอสโกในรัฐบาลมอสโก Yu.V. Roslyak ลงวันที่ 05.10.2007 มีการตั้งข้อสังเกตว่าในเอกสารการบริหารของรัฐบาลมอสโกที่ควบคุมการก่อสร้างแนะนำให้บังคับนักลงทุนที่ดึงดูดโดยโครงสร้างของรัฐบาลกลางเพื่อเป็นเงินทุนในการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิศวกรรมและโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งในจำนวนที่รับประกันการทำงานจริง วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสร้างขึ้นบนนั้นและการชำระค่าเชื่อมต่อกับเครือข่ายพลังงาน

ดังนั้น เราสามารถสรุปได้ว่าเมื่อสรุปสัญญาการลงทุน ผู้ลงทุนมีหน้าที่ต้องจัดหาเงินทุนตามจำนวนที่ตกลงกันในการก่อสร้างโครงการก่อสร้าง ตลอดจนชำระเงิน (หรือโอนเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น) ส่วนแบ่งของเจ้าของ ที่ดินและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อกับโครงข่ายสาธารณูปโภคของเมือง

จดหมายฉบับนี้เช่นเดียวกับจดหมายโต้ตอบระหว่างหน่วยงานของรัฐบาลกลางและมอสโกซึ่งมีการมีอยู่ซึ่งไม่ค่อยมีใครรู้จักในแวดวงที่ไม่ได้ฝึกหัดทำให้ข้อพิพาทระยะยาวเกี่ยวกับการกำหนดส่วนแบ่งของเจ้าของที่ดินสิ้นสุดลง จนถึงขณะนี้มีบทความมากมายที่พูดถึงคดีที่ถูกกล่าวหาซึ่งบังคับให้นักลงทุนต้องจ่ายเงินส่วนแบ่งของเมืองและส่วนแบ่งของรัฐในจำนวนสูงถึง 90% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหานี้เผยให้เห็นปัญหาใหม่ - การจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับมอบหมายใหม่พร้อมการขนส่งทางวิศวกรรมและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ความสามารถของระบบวิศวกรรม ถนน และการขนส่งสาธารณะของเมืองจะต้องได้รับการดูแลให้อยู่ในระดับที่เพียงพอเพื่อให้แน่ใจว่าเมืองจะทำงานได้ตามปกติและปรับปรุงให้ทันสมัย เช่นเดียวกับการจัดหาสาธารณูปโภคและบริการฉุกเฉิน สถาบันการแพทย์และการศึกษา ตามกฎหมายปัจจุบัน เมืองจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ อย่างไรก็ตามในมอสโกและเมืองอื่น ๆ การจัดหาเงินทุนสำหรับการบริการเทศบาลและที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนที่ดำเนินการจากงบประมาณของเมืองไม่ได้ชำระผ่านการชำระค่าที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนโดยประชากรหน่วยงานเชิงพาณิชย์และรัฐบาลไม่ต้องพูดถึง ความเป็นไปได้ของการปรับปรุงให้ทันสมัยและรับผลกำไรจากองค์กรบริการ สาเหตุหลักมาจากการมีการแบ่งชั้นที่ร้ายแรงในมาตรฐานการครองชีพของประชากรและการที่ประชากรส่วนใหญ่ไม่สามารถจ่ายค่าสาธารณูปโภคบริการของสถาบันการแพทย์การศึกษาและอื่น ๆ และการขนส่งในราคาตลาด ตามแนวทางปฏิบัติในหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจส่วนหนึ่งของเมืองนี้เองที่ "บรรเทา" ความไม่เท่าเทียมกันทางสังคมและผลที่ตามมาของภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในประเทศของเรา เมื่อพิจารณาถึงความไม่ยืดหยุ่นของความต้องการใช้บริการในเมืองและความเป็นไปได้ของการระเบิดทางสังคมเมื่อนโยบายภาษีเปลี่ยนแปลง เมืองพบว่าตัวเองอยู่ในตำแหน่งที่ไม่ได้รับประโยชน์จากการเพิ่มความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่ที่ไม่ใช่ทรัพย์สินของเมือง คือดินแดนที่ไม่มีการจ่ายเงินให้กับเมืองในฐานะเจ้าของที่ดิน เราไม่ควรลืมเครื่องมือสำคัญอีกประการหนึ่งที่การตั้งถิ่นฐานมักใช้เพื่อให้แน่ใจว่าระดับการบริการทางสังคมและวิศวกรรมสำหรับประชากร - การควบคุมประชากร เมื่อพิจารณาถึงความผิดกฎหมายของสถาบันการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่และการจดทะเบียน เครื่องมือควบคุมเพียงอย่างเดียวสำหรับเมืองคือการรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยให้สูงอย่างห้ามปรามและควบคุมความหนาแน่นของพื้นที่อาคาร เครื่องมือนี้สามารถลดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่และอุปทานของที่อยู่อาศัยได้อย่างมากตามลำดับ ตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันของพื้นที่ที่มีประชากร การเติบโตของประชากรทำให้เกิดความสูญเสียที่เพิ่มขึ้นสำหรับหน่วยงานเทศบาลและหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธ์

ดังนั้น เมืองจึงไม่มีเครื่องมือทางกฎหมายที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับความจำเป็นในการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมือง โดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้พัฒนาหรือเจ้าของที่ดิน และการชำระเงินส่วนใหญ่ให้กับเมืองเหล่านี้จะไม่ได้รับการชำระคืนเนื่องจากขาดความสามารถ นโยบายภาษีและระบบควบคุมสำหรับบริการอุปโภคบริโภค แต่ปัญหาการชดเชยต้นทุนเหล่านี้ยังคงอยู่ ดังนั้นจึงมีโอกาสที่แท้จริงในการเพิ่มต้นทุนการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์โดยการเพิ่มอัตราค่าสาธารณูปโภค การขนส่งสาธารณะ และประกันสังคมสำหรับประชากรและองค์กรต่างๆ ในอีกสามถึงห้าปีข้างหน้า

นักลงทุน (ผู้ร่วมลงทุน) คือนิติบุคคลหรือบุคคลที่ทำการลงทุนโดยใช้เงินทุนของตนเองและ (หรือ) ยืมมาสำหรับการดำเนินโครงการลงทุนตามขอบเขตที่กำหนดไว้ในสัญญานี้

วารสารข้อมูลการวิเคราะห์และการปฏิบัติทางวิทยาศาสตร์ All-Russian ผู้ชนะการแข่งขัน All-Russian "ความสัมพันธ์ด้านทรัพย์สินในสหพันธรัฐรัสเซีย" หมายเลข 9 มอสโก 2550

// อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) “เครือข่ายในเมืองใหญ่” 19/07/2549;

// การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พฤษภาคม 2549; // พอร์ทัลของหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ IBL-Realty (พฤษภาคม 2548) // FC-NEWS, ศูนย์ “การเมืองใหม่”, Vedomosti สิงหาคม 2549; / วัสดุของการประชุมนานาชาติครั้งที่ 7 ว่าด้วยการก่อสร้าง IBC - 2550, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก; //เวโดมอสตี. พ.ศ. 2550 ฉบับที่ 42 (พ.ศ. 2359)

วัสดุของการประชุมนานาชาติ VII เรื่องการก่อสร้าง IBC - 2550, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

Krasnoperov O.M. “ การบัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายในการสร้างองค์ประกอบของโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมการจัดสวนอาณาเขตและการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางเทคนิคสำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายสาธารณูปโภคหลักเมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการลงทุน” วารสารข้อมูลการวิเคราะห์และการปฏิบัติทางวิทยาศาสตร์ All-Russian ผู้ชนะ การแข่งขัน All-Russian "ความสัมพันธ์ด้านทรัพย์สินในสหพันธรัฐรัสเซีย" สหพันธ์" หมายเลข 9 มอสโก 2550

ในระหว่างการพัฒนา สังคมได้มีเครื่องมือมากมายในการออมและเพิ่มเงิน

เครื่องมือที่พบบ่อยที่สุด ได้แก่:

• การซื้อหลักทรัพย์
• การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
• การซื้อทองคำ
• การลงทุนในที่ดิน
• การลงทุนในเครื่องประดับและเหรียญมีค่า ฯลฯ

ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของที่ดินประกอบด้วยองค์ประกอบที่แตกต่างกัน:

• ระยะทางจากเขตเมือง
• การสื่อสาร;
• ภูมิทัศน์ธรรมชาติ
• ปัจจัยทางสังคม
• สภาวะตลาด

คำแนะนำ! ไม่ควรพิจารณาซื้อที่ดินใกล้สายไฟฟ้าหรือสายสื่อสาร ท่อ ถนน หรือทางรถไฟ

ก่อนที่จะซื้อที่ดินหรือเริ่มก่อสร้างวัตถุบนที่ดินจำเป็นต้องลงนามในสัญญาลงทุนเพื่อพัฒนาที่ดิน ข้อตกลงนี้ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้า นักลงทุน และผู้รับเหมา

ก่อนที่จะสรุปสัญญา ผู้ลงทุนจะต้อง:

• ตรวจสอบชื่อเสียงทางธุรกิจและประวัติเครดิตของลูกค้า- เช่นเดียวกับฝ่ายอื่น ๆ ในสัญญาที่ลงนาม
• ดูเอกสารโฉนดที่ดินหากผู้ลงทุนไม่ได้เป็นเจ้าของ
• ขออนุญาตผู้พัฒนาดำเนินการก่อสร้างเช่นเดียวกับใบอนุญาตที่จำเป็นอื่น ๆ ที่ได้รับการอัปเดตตามกำหนดเวลา
• หากรัฐเป็นผู้เช่าที่ดินจำเป็นต้องศึกษาเงื่อนไขการเช่าความเป็นไปได้ในการซื้อที่ดิน ภาระผูกพันเพิ่มเติม

คำแนะนำ! หากนักลงทุนระบุไว้ในสัญญาแล้ว คุณควรอ่านการกระทำของเขาอย่างละเอียดและดำเนินการตรวจสอบทางกฎหมายของสัญญา เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของ "การขายซ้ำซ้อน"

การลงทุนเงินทุนที่มีอยู่ในการซื้อที่ดินต้องอาศัยความรู้เฉพาะบางประการ มาดูความแตกต่างหลักของการลงทุนดังกล่าวกันดีกว่า

ในขณะนี้ ผู้ลงทุนมีทางเลือกในการลงทุนในที่ดินดังต่อไปนี้:

• การซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
• การซื้อที่ดินในสมาคมเดชา
• การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ
• การซื้อที่ดินเพื่อจัดฟาร์ม

ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของที่ดินตลอดจนมูลค่าสำหรับนักลงทุนนั้นถูกกำหนดตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

ซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

การซื้อดังกล่าวอาจสมเหตุสมผลในกรณีที่นักลงทุนคาดหวังว่ามูลค่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะเพิ่มขึ้น ในทางกลับกันที่ดินนี้สามารถโอนเป็นประเภทที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่ามากในอนาคต ต้องจำไว้ว่าหากคุณซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรคุณสามารถรักษาที่ดิน "mothballed" ไว้ได้ไม่เกินสามปี

หลังจากช่วงเวลานี้ ความเสี่ยงของการยึดอย่างเสรีเพื่อสนองความต้องการของรัฐจะเพิ่มขึ้น ดังนั้นข้อเสียของการลงทุนดังกล่าวคือต้องโอนที่ดินดังกล่าวอย่างรวดเร็วไปยังสถานะอื่นหรือทำการเพาะปลูกปลูกและเก็บเกี่ยวพืชผล ต้องจำไว้ว่าคุณจะต้องจ่ายภาษีเพื่อเป็นเจ้าของที่ดิน

ตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะต้องเสียภาษีไม่เกิน 0.3% แต่ถ้าใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้เท่านั้น ในกรณีอื่นๆ อัตราภาษีคือ 1.5% ของต้นทุน ซึ่งสูงกว่า 5 เท่า

คำแนะนำ! คุณไม่สามารถตัดสินใจได้เองว่าจะต้องเสียภาษีอัตราใด มีความแตกต่างมากมายเมื่อคำนวณสำหรับที่ดินประเภทนี้ เกณฑ์หลักในการกำหนดอัตราคือการใช้ประโยชน์จริงของที่ดินที่มีไว้สำหรับงานเกษตรกรรม

การซื้อที่ดินในสมาคมเดชา

การซื้อที่ดินในสมาคมเดชาหรือในหมู่บ้านก็อาจเป็นที่สนใจเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสมาคมหรือหมู่บ้านมีแหล่งจ่ายก๊าซ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากตัวเมืองและมีโอกาสในการพัฒนาที่ดี ในกรณีนี้ คุณสามารถวางใจในการเพิ่มมูลค่าของการลงทุนได้

ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

โครงการลงทุนดังกล่าวเป็นไปได้สำหรับนักลงทุนที่ร่ำรวยมากเท่านั้น หากคุณวางแผนที่จะดำเนินโครงการของคุณเอง แต่หากนักลงทุนมีข้อมูลเกี่ยวกับแผนการซื้อที่ดินโดยบริษัทก่อสร้างขนาดใหญ่ เมื่อซื้อเร็วกว่านี้เล็กน้อย เขาก็สามารถขายให้กับบริษัทนี้ได้ในราคาที่สูงขึ้น

การจัดซื้อที่ดินเพื่อจัดฟาร์ม

การลงทุนทรัพยากรทางการเงินดังกล่าวสามารถเรียกได้ว่าเป็นการลงทุนในที่ดินตามเงื่อนไขเท่านั้นเนื่องจากการจัดระเบียบฟาร์มค่อนข้างเป็นการเปิดธุรกิจใหม่ซึ่งต้นทุนจะถูกกำหนดไม่เพียง แต่ด้วยต้นทุนของที่ดินเท่านั้น แต่ในขั้นตอนแรก ยังคงเป็นการลงทุนซื้อที่ดิน

ข้อจำกัดในการพิจารณาซื้อที่ดิน

ดังที่กล่าวข้างต้น การซื้อที่ดินมีคุณสมบัติหลายประการ ดังนั้น ก่อนที่จะซื้อ คุณต้องคำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้:

• จำเป็นต้องกำหนดวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ของที่ดินอย่างถูกต้อง เนื่องจากตัวอย่างเช่น เกษตรกรรมไม่สามารถปฏิบัติได้บนที่ดินที่มีไว้สำหรับการก่อสร้างทุน
• ไม่สามารถขอใบอนุญาตผู้พำนักในแปลงสวนได้เสมอไปไม่ว่าจะสร้างบ้านแบบไหนก็ตาม บ่อยครั้งจำเป็นต้องได้รับคำสั่งศาล และจากนั้นจึงจะสามารถจดทะเบียนได้เท่านั้น
• ที่ดินที่มีไว้สำหรับการทำฟาร์มส่วนบุคคลไม่ได้หมายความถึงการอนุญาตโดยอัตโนมัติในการสร้างอาคารที่พักอาศัยเสมอไป จำเป็นต้องชี้แจงสถานการณ์นี้

คำแนะนำ! หากผู้ลงทุนมีความประสงค์จะสร้างอาคารเพิ่มเติมหรือใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ก็จำเป็นต้องชี้แจงว่าสามารถจำหน่ายที่ดินตามแผนได้หรือไม่

ข้อผิดพลาดหลักที่นักลงทุนทำเมื่อซื้อที่ดิน

ก่อนซื้อที่ดิน ผู้ลงทุนจะต้องตอบคำถามต่อไปนี้:

• คุณภาพที่ดินบรรลุเป้าหมายการลงทุนอย่างไร?
• มีภัยคุกคามจากน้ำท่วมในฤดูใบไม้ผลิหรือไม่?
• มีภาระผูกพันในที่ดินในรูปแบบของการยึดหรือห้ามขายหรือไม่?
• มีคนเป็นเจ้าของที่ดินกี่คน แต่งงานแล้ว และคู่สมรสตกลงขายที่ดินหรือไม่?
• เว็บไซต์มีพรมแดนติดกับพื้นที่สาธารณะหรือไม่?
• แผนผังสถานที่เกี่ยวกับที่ดินในปัจจุบันเป็นอย่างไร?
• มีข้อพิพาทเกี่ยวกับขอบเขตทรัพย์สินกับเพื่อนบ้านหรือไม่?

ปัญหาอะไรที่ทำให้การซื้อที่ดินยุ่งยาก?

เมื่อซื้อที่ดินอาจเกิดปัญหาเพิ่มเติมในกรณีที่:

• ที่ดินมีเจ้าของสองคนซึ่งเป็นเจ้าของตามกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
• ไซต์ดังกล่าวตั้งอยู่ในพื้นที่คุ้มครองของรัฐ เช่น ในเขตอนุรักษ์ธรรมชาติ
• เว็บไซต์นี้มีการใช้งานตลอดไปและไม่ได้เป็นเจ้าของ;
• ที่ดินอยู่ภายใต้ภาระผูกพัน
• ในอนาคตที่ดินจะถูกยึดตามความต้องการของรัฐ เป็นต้น

คำแนะนำ! หากเกิดปัญหาดังกล่าว ก็ควรพิจารณาซื้อไซต์อื่นและไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินคดีระยะยาว

ในรัสเซีย ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของที่ดินยังคงค่อนข้างสูง แม้ว่าในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ ราคาที่ดินไม่ได้สูงขึ้นเสมอไป

คำแนะนำ! การลงทุนในที่ดินในช่วงเวลาที่คาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจจะดีกว่า เนื่องจากในกรณีนี้ เมื่อเศรษฐกิจเติบโต ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย